Domy z banku

W 1999 r. udzielonych zostanie dwukrotnie więcej kredytów hipotecznych niż w roku ubiegłym - szacują ostroż- nie przedstawiciele banków. Optymiści mówią, że wzrost będzie znacznie wyższy. Polacy - tak jak wcześniej Amerykanie i mieszkańcy zachodniej Europy - przekonali się do idei mieszkania na kredyt. Banki angażują się w finansowanie prywatnego budownictwa coraz chętniej, bo kredyty hipoteczne uchodzą za jedne z najbezpieczniejszych. Czy warto się spieszyć, by zaciągnąć kredyt jeszcze w tym roku? - Tegoroczny boom na rynku miał dwie główne przyczyny: banki znacznie poprawiły swoją ofertę i kredyt hipoteczny stał się dostępny dla nowych grup klientów - mówi Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego. - Na dodatek planowane zmiany systemu podatkowego prowadzą do zniesienia podatkowej ulgi budowlanej, co zdopingowało do działań tych, którzy jeszcze jej nie wykorzystali.
Gdyby spełniły się zapowiedzi Ministerstwa Finansów, z ulgi budowlanej mogliby korzystać jedynie ci, którzy inwestycje finansowane z kredytu hipotecz- nego rozpoczęliby przed 31 grudnia 1999 r. Teoretycznie ulga budowlana pozwala uniknąć podatków o równowartości od 19 proc. do 32 proc. rocznych zarobków. Oprocentowanie najkorzystniejszych kredytów hipotecznych wynosi 15 proc. To zestawienie przekonało wielu Polaków do przyspieszenia decyzji o zaciągnięciu kredytu. Zapowiedź zniesienia ulgi podziałała jak najlepsze posunięcie marketingowe. Z październikowego sondażu IQS and Quant Group wynika, że co czwarty Polak nosi się z zamiarem wykorzystania ulgi budowlanej jeszcze w tym roku.
- W pierwszym kwartale 1999 r. wartość udzielonych kredytów hipotecznych była dwukrotnie wyższa niż w tym samym okresie ubiegłego roku - mówi Piotr Bogucki, zastępca dyrektora Departamentu Kredytów Hipotecznych Pekao SA. -Pierwsze półrocze 1999 r. przyniosło dwukrotny wzrost liczby udzielonych kredytów - informuje Wanda Lasota, szef Zespołu Obsługi Osób Fizycznych w Biurze Rynku Mieszkaniowego PKO BP. - W porównaniu z rokiem ubiegłym do sierpnia dwukrotnie wzrosła wartość przyznanych przez nas kredytów - mówi Agnieszka Szadkowska z GE Banku Mieszkaniowego (działającego wcześniej pod nazwą Polsko-Amerykański Bank Hipoteczny). - Zdarzają się miesiące, w których liczba udzielonych przez nas kredytów zwiększa się o 15 proc. - mówi Irena Stocka, zastęp- ca dyrektora Departamentu Klienta Detalicznego PBK. Bankowcy zwracają przy tym uwagę, że kredyt hipoteczny to jeden z nielicznych dostępnych na rynku kredytów inwestycyjnych dla osób fizycznych. - De facto inwestycyjnych, bo po spłacie ostatniej raty klient dysponuje pokaźnym mieniem, które nie traci tak szybko wartości jak na przykład samochód. Nadto to kredyt dla nas bezpieczny: zapewnienie dachu nad głową jest priorytetem w każdej rodzinie - mówi Piotr Bogucki. - Dziś w praktyce każda osoba fizyczna dostanie kredyt hipoteczny łatwiej niż inną pożyczkę. Pytanie tylko jaki, bo kalkulując ryzyko, musimy chronić klientów przed zbyt optymistyczną oceną własnych możliwości - dodaje proszący o zachowanie anonimowości bankowiec.
Według większości polskich banków udzielających kredytów hipotecznych, miesięczne zarobki klienta muszą być na tyle wysokie, by spełnić matematyczną formułę: "wpływy netto po odjęciu stałych zobowiązań (np. raty za samochód) i średniej krajowej pensji netto (banki uznają, że tyle trzeba na zakup żywności i innych niezbędnych produktów) muszą wynosić więcej niż miesięczna rata kredytu". Osoby zarabiające mniej nie powinny myśleć o kredycie hipotecznym. Banki na ogół wymagają również, by klient w momencie spłaty ostatniej raty miał nie więcej niż 65 lat.
- Konkurencja na rynku kredytów hipotecznych jest coraz ostrzejsza, co działa na korzyść klienta - uważa Agnieszka Tułodziecka. - Oferta poprawia się z roku na rok. W ciągu czterech ostatnich lat oprocentowanie kredytów hipotecznych i budowlano-hipotecznych spadło niemal o 20 punktów - dziś najniższe wynosi ok. 10 proc. w wypadku kredytu dolarowego i 15 proc. w wypadku złotówkowego. Zmienił się także sposób zabezpieczenia tzw. kredytu pomostowego, udzielanego na okres między uruchomieniem pożyczki a uzyskaniem wpisu nieruchomości w księdze wieczystej - w Polsce czas oczekiwania na taki wpis wynosi od kilku miesięcy do dwóch lat (w skrajnych wypadkach). Dotychczas banki wymagały poręczenia przez inne osoby fizyczne - od niedawna wprowadziły ubezpieczenia od kredytu pomostowego, albo liczone jako osobna dodatkowa opłata, albo wliczane w odsetki. - Na rynku kredytów hipotecznych konkurencja możliwa jest na krótką metę - uważa Irena Stawska. - Każde udogodnienie na rzecz klienta podchwytywane jest przez konkurencyjne banki i po krótkim czasie uważane za standard. Kto pierwszy wprowadzi takie udogodnienie, zyskuje krótkotrwałą przewagę, kto go nie zastosuje, ryzykuje wypadnięcie z gry.
Wydłużył się zatem czas, na który kredyt może być udzielo- ny - standardem jest 20 lat, choć pierwsze banki wprowadziły właśnie kredyt dwudziestopięcioletni. Zmniejszyły się wymagania dotyczące wkładu własnego klienta: dziś przy indywidualnej budowie lub korzystaniu z pośrednictwa developera banki chcą, by klient wniósł jedynie 20-30 proc. wartości domu. Może nawet w ogóle nie mieć pieniędzy, na przykład przy wykupie mieszkania komunalnego lub spółdzielczego, kiedy wartość kupowanego mienia znacznie przewyższa wysokość opłaty żądanej przez nabywcę. - Przestrzegam jednak przed zwracaniem uwagi wyłącznie na informacje zawarte w folderach bankowych, a więc na minimalną stopę oprocentowania, wysokość minimalnej wpłaty własnej i maksymalny czas spłaty kredytu - mówi jeden z bankowców. - Doradzam: żądać wydruku szczegółowego harmonogramu spłat i porównywać oferty - mówi Tomasz Bryś z Zespołu Kredytu Hipotecznego Wielkopolskiego Banku Kredytowego. - Nawet tak samo oprocentowany kredyt można spłacać w różnych systemach, na przykład z odroczoną spłatą kapitału, według rat malejących itp. Różnice wynikające z systemu spłaty mogą mieć znaczący wpływ na ostateczną cenę kredytu. W skrajnych wypadkach może się okazać, że kredyt 19-procentowy jest znacznie tańszy od kredytu 17-procentowego, ale spłacanego inaczej.
Na ostateczną cenę kredytu wpływ mają opłaty dodatkowe, których banki żądają od klientów. Pomysłowość bankowców w ustanawianiu dodatkowych opłat jest zadziwiająca. Cztery lata temu normą było żądanie astronomicznych kwot za... samo rozpatrzenie wniosku. - Ale i dziś warto się przyjrzeć temu, co banki umieszczają drobnym drukiem na ostatnich stronach umowy. Opłaty dodatkowe to zwykle zmieniane, czasem z tygodnia na tydzień, elementy oferty banków - utrzymuje jeden z bankowców.
Banki mogą żądać prowizji od kredytu. Dodatkowych kwot życzą sobie także za przeprowadzanie inspekcji budowy: kredyt wypłacany jest w transzach, a uruchomienie każdej z nich uzależnione jest od takiej inspekcji. Z opłatami wiąże się również każda zmiana warunków umowy, zezwolenie na wcześniejszą spłatę kredytu itp.
- Oferta bazowa i przepisy szczegółowe są podobne niemal we wszystkich bankach udzielających kredytów mieszkaniowych. - Coraz bardziej liczy się natomiast jakość i kultura obsługi, m.in. pomoc banku w załatwieniu formalności sądowych czy ocena wiarygodności developera. Banki mają coraz lepszą wiedzę o firmach budowlanych i potrafią wskazać nieuczciwe, a to się w oczach klienta liczy - uważa Agnieszka Szadecka. - Są też w stanie lepiej i taniej ubezpieczyć kredyt pomostowy - dodaje Piotr Bogucki - a to też obniża jego cenę. O ostatecznej cenie decyduje jednak rynek: dominują na nim trzy banki. Według wyliczeń "Prawa i Gospodarki", PKO BP do czerwca 1999 r. udzielał w Polsce 59 proc. kredytów hipotecznych, Pekao SA i Polsko-Amerykański BH (dziś GE BH) dzieliły się kolejnymi 10 proc., a na pozostałe przypadła reszta. W przyszłym roku tak duża koncentracja nie będzie już możliwa, co pewnie spowoduje wprowadzenie kolejnych udogodnień dla klientów. Na dobre bowiem rozpocznie w Polsce działalność kilka dużych, wyspecjalizowanych banków hipotecznych, funkcjonujących zgodnie z ustawą o kredytach hipotecznych i listach zastawnych.
- Tegoroczne ogromne zainteresowanie kredytami hipotecznymi może jednak pozostawić niesmak - przestrzega Sven Kain, członek zarządu Rheinhyp-BRE-Bank Hipoteczny, pierwszego, który zyskał zezwolenie na utworzenie wyspecjalizowanego banku hipotecznego w Polsce. - Mieliśmy z tym do czynienia już kilka lat temu, gdy nakręcony zapowiedziami odebrania preferencji budownictwu popyt na kredyty spowodował, że ludzie w pośpiechu powierzali pożyczone w bankach pieniądze developerom. Także tym nieuczciwym, którzy w ogóle nie zamierzali dotrzymać składanych klientom obietnic.