Debata „Wprost”: nowelizacja ustawy deweloperskiej i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Przyjęta we wtorek 20 kwietnia br. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG) ma na celu zwiększenie ochrony nabywców nowych mieszkań w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej. Najważniejszą zmianą, którą przegłosowali posłowie, jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ten będzie zasilany przez składki firm deweloperskich – w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna wysokość składki wyniesie 2 proc., przy zamkniętym rachunku powierniczym – 0,2 proc. O ile fakt utworzenia DFG nie budzi wątpliwości, to ustanowienie górnej granicy składki na poziomie 2 proc. zostało odebrane z niepokojem przez przedstawicieli branży. O wątpliwościach dotyczących m.in. wysokości składki dyskutowali uczestnicy debaty „Wprost”.

– Ustawa ma jeden główny cel – wzmocnienie ochrony nabywców lokali mieszkalnych w sytuacji rynkowej, z którą mamy dziś do czynienia. To sytuacja, w której nabywcy, w przeważającej większości, występują jako konsumenci i podmiotynieprofesjonalnie zajmujące się kupnem i zarządzaniem lokalami. Często są to podmioty angażujące w tym celu oszczędności całego życia lub korzystające z coraz popularniejszych kredytów hipotecznych. Polacy masowo kupują mieszkania, czy to w formie inwestycji życia, czy inwestycji w przyszłość, i w związku z tym zaistniała konieczność zabezpieczenie interesów nabywców mieszkań na rynku komercyjnym. Chodzi o sytuacje, w których deweloper popada w kłopoty. Wówczas wszyscy zwracają się do samorządu lub rządu i te powinny dysponować mechanizmem wsparcia dla trudnych sytuacji losowych – powiedziała na początku debaty wiceminister Anna Kornecka. Dodała, że w Krakowie, z którego pochodzi, w ostatnich 10 latach doszło do dwóch spektakularnych upadłości firm deweloperskich, a nowo tworzone regulacje nie zapobiegną już problemom zaistniałym w przeszłości, ale dadzą zabezpieczenie na przyszłość. Kornecka zaznaczyła też, że motorem napędowym zmian jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, te zaś są spójne z polityką wspierania inwestycji.

Następnie o sytuacji na rynku deweloperskim i skutkach działającej od 9 lat ustawy deweloperskiej mówił prezes HM Incest Piotr Hofman. – Przez 9 ostatnich lat nie doszło praktycznie do żadnych upadłości na rynku firm deweloperskich. To przypadki liczone na połowie palców jednej ręki i były powodowane działalnością przestępczą, tu UOKiK nie jest w stanie zapobiec podobnym sytuacjom, lub dotyczyły działalności firm, które nie działały w reżimie ustawy deweloperskiej – podkreślił Hofman. – Cierpimy na niedobór mieszkań i pokazują to wyraźnie m.in. dane GUS. Mamy przed sobą 15 lat przymusowej koniunktury na rynku, a wszystko po to, żeby dojść do pozycji lidera w skali europejskiej. To sprawia, że nie widzę powodów, do strukturalnej dekoniunktury. Jako branża i PZFD chcemy, żeby wszyscy na tym rynku czuli się bezpiecznie i nie jesteśmy przeciwni wprowadzeniu DFG. Jako jedna z nielicznych branż nie wyhamowaliśmy podczas pandemii i pozostaliśmy kołem zamachowym gospodarki. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powinien powstać, ale diabeł tkwi w szczegółach. Chcemy, aby przedyskutowana została wysokość stawki – 2 proc., czy jednak trochę mniej. Sam UOKiK zakłada, że kwota 140 mln złotych zaspokoiłaby potrzeby funduszu, a przy proponowanej wysokości składki estymacja rocznych wpływów to od 0,5 mld zł do nawet 1 mld zł rocznie – powiedział Hofman. Prezes HM Inwest zwrócił uwagę na olbrzymią nadwyżkę finansową, która będąc bezzwrotną, będzie się kumulować i po upływie kilku lat kusić którąś z kolejnych ekip rządzących do rozdysponowania środków w nieprzewidywalny sposób.

– Na poziomie ustawowym stawka wynosząca 2 proc. jest wartością maksymalną i mamy pewność, że nigdy nie zostanie zwiększona. Początkowo miała wynosić 5 proc., ale regulator uwzględnił uwagi branży – odniosła się do uwag Hofmana Kornecka.

Na inne wątpliwości dotyczące DFG zwrócił uwagę prezes Igor Łukasik. – Narzucona nam stawka wynosząca 2 proc. tak naprawdę po upływie ok. 1,5 roku wynosi 6 proc. To są prawdziwe koszta zmiany. Każda inwestycja ma swoją tzw. wyporność i dochodzimy do momentu, w którym nie jesteśmy w stanie dłużej tego udźwignąć. Być może będziemy zmuszeni do czekania z realizacją kolejnych inwestycji do momentu, gdy przepisy zmienią się na korzyść przedsiębiorców – mówił Łukasik. Przedstawiciel IŁ Capital zwrócił również uwagę na trudności dotykające inwestorów ze strony banków, które mniej chętnie niż przed pandemią udzielają kredytów i tym samym spowalniają inwestycje oraz ograniczają ich rentowność. – Jeżeli rzeczywiście nowo proponowane zmiany doprowadzą do całkowitego wyeliminowania ryzyk związanych z upadłością deweloperów, to już po roku ich obowiązywania powinniśmy usiąść do rozmów nad zmianą stawki DFG – podkreślił Igor Łukasik.

– Dziś to PZFD reprezentuje postawę prokliencką w stopniu większym niż UOKiK. W ostatnich latach realna skala problemów wynikających z upadłości dewelopera to zaledwie kilkanaście mieszkań na pół miliona oddanych do użytku. Jeżeli dotychczasowe zabezpieczenia nie zadziały na tak niewielką skalę, to żeby narzucić konsumentom nowe regulacje, powinniśmy je wprowadzać w minimalnym stopniu. Uważam, że UOKiK w sposób wręcz manipulacyjny operuje danymi, sięgając po te pochodzące jeszcze sprzed wejścia w życie ustawy deweloperskiej. Jak mantrę powtarzamy pytanie – ile realnie było przypadków, w których klienci ponieśli stratę? Sam UOKiK wylicza też, że wspomniane już wcześniej 140 mln zł zebrane w ramach DFB wystarczy do zabezpieczenia interesów klientów, a to stanowi 0,25 proc. doliczane do ceny każdego mieszkania, a nie 2 proc. To ośmiokrotnie mniej niż proponuje nam się teraz. Może pojawić się pokusa polityczna przesunięcia tych środków na inny cel – powiedział reprezentujący PZFD Konrad Płochocki. – Rozumiemy uzasadnienie i nie jesteśmy przeciwni DFB. Jesteśmy przeciwni wysokości stawki. Poza tym jesteśmy za racjonalizacją niektórych zapisów nowelizacji, które w tym kształcie nie służą klientowi. Nie chodzi nam o zatrzymanie czy zawrócenie ustawy, a o korektę poszczególnych jej elementów. Jednym z nich jest proponowana konieczność ponownego wnoszenia składki przy kolejnej sprzedaży tego samego mieszkania, z którego kupna wycofał się klient. To de facto koniec możliwości bezpłatnego odstępowania od umów, które teraz oferuje nabywcom większość firm – wymienił Konrad Płochocki.

Najczęściej przewijającymi się wśród debatujących zastrzeżeniami, poza wysokością stawki DFG, były: współpraca na linii deweloper – bank, relacje deweloper z nabywcą w obszarze możliwości odstąpienia od umowy oraz ryzyko zablokowania wypłat z rachunków powierniczych przez nieuzasadnione roszczenia podwykonawców. W podsumowaniu debaty wiceminister Anna Kornecka zaznaczyła, że dalsze etapy legislacji nie zamykają drogi do zbliżenia stanowisk obu stron – przedsiębiorców i regulatora. Pełny zapis debaty można obejrzeć w zamieszczonym nagraniu.