10 pułapek przy zakupie domu na kredyt. Nie daj się złapać

Na razie wydaje się to proste: mam dochody, zdolność kredytową w banku sprawdziłem. Dom pewnie jakiś znajdę, wybór jest spory, gdzie tu problem? Odpowiadam: z punktu widzenia trudności w przeprowadzeniu transakcji nieruchomościowej z udziałem kredytu hipotecznego, właśnie zakup domu jest największym „hardcorem”.

Oto 10 największych – i często występujących – pułapek, które możesz spotkać na swojej drodze, przy planowanym zakupie domu na kredyt. Zajrzyjmy najpierw do księgi wieczystej tej nieruchomości: nie waż się podpisać umowy ze sprzedającym, zanim nie zbadasz, czy nie znajdują się tam wpisy, o których mowa w dwóch następnych akapitach.

1. Zakazane wpisy w dziale III księgi wieczystej

Czego na pewno bank nie zaakceptuje? W III dziale księgi wieczystej mogą się pojawić tzw. służebności osobiste, czyli możliwość dożywotniego zamieszkania osoby tu wpisanej. Podobnie jest z wpisem „dożywocie”. Nie zadowól się obietnicą sprzedającego, iż „nie ma problemu, bo to się wykreśli”. Bank tego tłumaczenia może nie kupić, będzie czekał z decyzją, aż te wpisy znikną. A może to potrwać nawet 6 miesięcy, licząc od daty dostarczenia odpowiednich dokumentów do sądu wieczysto-księgowego.

Podobnie jest z wpisami na temat toczącej się (lub zakończonej) egzekucji komorniczej. Sam fakt, że dług ten został już spłacony i tego obciążenia nie ma – bankowi nie wystarczy. Poprosi cię, abyś zgłosił się z oczyszczoną księgą z takowych, niefajnych wpisów.

2. Zakazane wpisy w dziale IV księgi wieczystej

Jeśli dom jest obciążony kredytem bankowym, co wynika z odpowiedniego wpisu w dziale IV KW, to tu problemu nie ma. Ale jeśli znajduje się tam inny wpis, np. pożyczka prywatna lub od firmy pożyczkowej – bank najczęściej nie będzie chciał tej transakcji sfinansować. Podobnie jeśli znajdzie w IV dziale KW informacje o ustanowieniu tzw. hipoteki przymusowej.

3. Ustalenie rynkowej/bankowej wartości domu

Sprawdziłeś dokładnie księgę wieczystą, wszystko jest OK. Negocjujesz cenę zakupu, bo przecież nie masz zamiaru przepłacać. Więc po wstępnym wyborze domu, ale jeszcze przed decyzją o zakupie tegoż, sprawdzasz podobne oferty w internecie i okazuje się, że sprzedający nie przesadza z ceną. Dochodzicie do porozumienia i do pewnego momentu – wszystko gra.

Czytaj też:
Pośrednik kredytowy lepszy od pracownika banku? Oto dowody

Składasz dokumenty do banku w komplecie (na ten temat w dalszej części artykułu). Załóżmy też, że masz swoje 120 tys. zł na wkład własny, a wartość zakupu ustaliłeś na 600 tys. zł. Czyli wymagane 20 proc. środków własnych jest. Bank jednak musi dokonać wyceny na potrzeby kredytu, nie zadowoli twoją opinią. Gdzie i dlaczego może wyniknąć problem? Otóż, ze względu na fakt, że nieruchomości w okresie ostatniego roku mocno poszły w górę, dane, które są w bazie rzeczoznawców, mogą pokazywać sporo niższe ceny transakcyjne od aktualnych. Są to bowiem sprzedażowe informacje sprzed kilku lub kilkunastu miesięcy.

Przykładowo: może się okazać, że wycena wykonana na zlecenie banku wykaże, że wartość rynkowa wybranego przez ciebie domu to ledwie 500 tys. zł. Jeśli bank ten ma w procedurach finansowanie do 80 proc. ceny rynkowej nieruchomości, może przyjąć wniosek na maks. 400 tys. zł. Przy cenie ustalonej ze sprzedającym na 600 tys. zł musisz więc znaleźć aż 200 tys. środków własnych. Masz jeszcze trochę zaskórniaków? Lepiej, żeby tak było…

4. Lipny rzeczoznawca lub niewłaściwie wybrany

Kto robi wycenę domu? Czasem bank ją zleca i nie możesz tego zmienić, tak jest np. obecnie w mBanku. Więc jak trafi ci się rzeczoznawca-pesymista i zetnie ostro wartość domu, to może się sprawa rozsypać. W innych bankach, zazwyczaj, możesz posłużyć się własną wyceną, tj. sam kierujesz wykonanie wyceny do wybranego przez siebie rzeczoznawcy. Jeśli robisz to bez wiedzy, w czyje ręce przekazujesz sprawę, może spotkać cię sytuacja, jak opisana powyżej.

Może też wydarzyć się inna sytuacja. Chcesz złożyć wniosek np. w Santanderze, pytasz o listę rzeczoznawców, którzy są akceptowani przez ten bank. Wybierasz odpowiedniego (często doradca kogoś ci poleci), dostajesz wycenę i wychodzi co trzeba. Potem jednak się okazuje, że Santander nie udzielił ci kredytu, bo coś tam, np. nie przechodzisz przez scoring.

Czytaj też:
Bierzesz kredyt hipoteczny? Uważaj na scoring. „Tajemniczy wróg wnioskodawców”

Szukasz więc innego banku, składasz tam dokumenty. Okazuje się, że twoja wycena tam nie przejdzie, bowiem wybrany uprzednio rzeczoznawca nie jest na liście banku nr 2. Więc raz jeszcze bulisz za wycenę, tracąc na procedurę mnóstwo czasu. Czy przewidziałeś takie sytuacje w umowie przedwstępnej? No właśnie. Na temat tejże umowy – więcej w kolejnym akapicie.

5. Źle opracowana treść umowy przedwstępnej

Spotykam się dość często na rynku nieruchomości z przeogromnym błędem. Otóż bagatelizujemy treść umowy przedwstępnej, uznając, że ta naprawdę ważna, jest finalizująca transakcję umowa ostateczna. Powinno być dokładnie odwrotnie: wszystko co ważne, wszystkie ewentualne ryzyka, powinny znaleźć się właśnie w umowie przedwstępnej!

Zacznijmy od tego, że w tak poważnej transakcji w ogóle nie myśl o tym, aby umowę przedwstępną zawrzeć w formie cywilno-prawnej. Koniecznie wymuś ze sprzedającym, aby podpisać ją u notariusza! Jakie są z tego korzyści? Po pierwsze notariusz zadba, aby do umowy przedwstępnej sprzedający przyniósł wszystkie dokumenty, które potem będą ci potrzebne także w banku. Czas na zawarcie końcowej umowy liczy się bowiem od daty zawarcia umowy przedwstępnej, więc jeśli po tym terminie będziesz czekał na wymagane przez bank dokumenty dwa lub trzy miesiące, to możesz nie zdążyć z kredytem w ustalonym czasie.

Do umowy cywilno-prawnej żadne dokumenty nie są potrzebne, więc możesz się nabrać na to, że trzy miesiące na procedurę kredytową to świat i ludzie… A potem sprzedający przekaże ci niezbędne dokumenty po dwóch miesiącach, a niestety taka sytuacja nie została przewidziana w umowie przedwstępnej (wina sprzedającego jest tu oczywista) i nie zdążysz z podejściem do aktu w ustalonym czasie. Co może się wydarzyć? Sprzedający zrzuci winę na ciebie – przecież dał ci na załatwienie kredytu aż trzy miesiące – i zatrzyma zadatek, sprzedając dom innej osobie.

Czujesz się oszukany? Możesz szukać sprawiedliwości w sądzie, czyli pięć lat z głowy i nie wiadomo, co cię tam spotka. A może była to ukartowana akcja przez sprzedającego, który w ten sposób złapał kilku frajerów, a po faktycznej sprzedaży domu wziął kasę i wyjechał za granicę?

6. Największy „hardcor”: dokumenty nieruchomości wymagane przez bank

Przy finansowaniu zakupu domu, bank będzie wymagał od ciebie dużej ilości dziwacznych dokumentów. Jeśli nie pracujesz w nieruchomościach, ani nazwy tychże, ani ich treść – nic nie będą ci mówić. Pozostaje jeszcze ważność dokumentów: część z nich dość szybko się dezaktualizuje… Nie bądź optymistą, że pomoże ci w ich zebraniu agent, czy tematem się zaopiekuje – skutecznie – doradca kredytowy. Jeśli naiwnie liczysz na pomoc w tym względzie chłopczyka (vel młodego dziewczęcia) z banku, których często widuję w akcji jako „doradców od hipotek” – może się okazać, że tenże „opiekun” posiada wiedzę w tym względzie na podobnym poziomie do twojej.

Czytaj też:
Problemy z kredytem hipotecznym. To dotyczy nie tylko frankowiczów

Dlatego ogromnym ryzykiem jest podpisanie umowy z dużym zadatkiem, kiedy nie dzierżysz w ręku pełnej dokumentacji, o którą bank będzie cię potem prosił. Pod warunkiem, że zostaną one sprawdzone pod kątem kompletności, treści i ich ważności – a nie tylko „po tytułach” – w dniu przyjęcia wniosku przez doradcę. Powiem tak: jeśli nie udasz się z takim tematem do poleconego doradcy, tylko wybierzesz na chybił-trafił, to w 9 na 10 przypadków okaże się, że trafiłeś na amatora lub niedouka.

Jakie zatem dokumenty domu są niezbędne do złożenia wniosku o kredyt? To temat na odrębny, dość długi tekst (na dodatek byłby nudny). A żeby jeszcze opisać w takim opracowaniu najczęściej spotykane zagrożenia, to już byłby pewnie format pracy co najmniej licencjackiej.

7. Niezgodności danych w otrzymanej dokumentacji

Może zdarzyć się jeszcze jeden zgrzyt. Wszystkie dokumenty masz, jak się patrzy, wszystkie ważne – daty się zgadzają. Ale… gorzej jest z treścią. Bardzo częsty przypadek to poważne rozbieżności odnośnie powierzchni domu, mowa szczególnie o wartości użytkowej. Bywa nierzadko tak, że inaczej jest w akcie, inaczej w przedstawionych przez sprzedającego dokumentach. W akcie zwykle jest więcej metrów kw. powierzchni użytkowej, bowiem mogła w międzyczasie być jakaś rozbudowa.

Gdyby tego faktu nie uwzględnić, przy założeniu, że bierzemy tę mniejszą pod uwagę: wtedy wycena domu może wyjść bardzo nisko, ten temat już omawiałem powyżej. Ratunkiem w tej sytuacji może okazać się tzw. inwentaryzacja powykonawcza, ale to już wymaga odpowiedniej wiedzy doradcy kredytowego (lub agenta od nieruchomości).

8. Dochód odpowiedni niby masz, ale bankowi się nie spodobał

Kiedy bywam w banku (jako klient, np. po gotówkę) dość często słyszę, jak wygląda porada bankowego „doradcy” kredytowego. Jakie ma pan dochody? Wprowadza sobie do tabelki. A inne kredyty? Te można także sprawdzić w BIK-u, także podczas spotkania z doradcą. A ile potrzebuje pan kredytu? O, na tę kwotę spokojnie ma pan zdolność kredytową! Może pan składać u mnie wniosek.

Tu też nie rozwinę w pełni „skrzydeł” opisując wszystkie zagrożenia, jakie mogą się pojawić w liczeniu zdolności kredytowej: bez okazania dokumentów i bez sprawdzenia scoringu w danej sprawie. Może więc pokrótce: fatalnie sprawa się ma, jeśli uzyskujesz dochody w formie umów cywilno-prawnych. Poza mBankiem, wszędzie będziesz miał albo bardzo pod górkę, albo nie masz żadnych szans na „hipotekę”.

Czytaj też:
Odszkodowanie od banku za cierpienie klientów. „Kredyty frankowe powodowały depresje i samobójstwa. To temat tabu”

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, bank będzie – prawie zawsze – oczekiwał, że w tej formie osiągasz dochód od co najmniej 24 miesięcy. Dochodzą jeszcze ograniczenia „pandemiczne”: spora część profesji została wpisana do procedur bankowych jako „branże zagrożone” (np. turystyka, gastronomia). A to oznacza, że scoring takiego wniosku nie przepuści. Jednak niektóre ograniczenia daje się czasem obejść. Ale to już wiedza tajemna, znana jedynie fachowcom z dziedziny „hipotek”.

9. Błędna ocena stanu technicznego domu i/lub kosztów remontu

Masz do wykończenia 40 m² mieszkania. Czy dużo się pomylisz, oceniając koszty remontu? Pewnie nie. Gorzej, jeśli musisz policzyć czekające cię wydatki przy domu, którego powierzchnia przekracza 200 czy 300 m². A jak z instalacjami? Czy dach nie wymaga naprawy? Co z ogrodem?

Piekielnie łatwo w takiej sytuacji przestrzelić z kosztami, oczywiście zawsze się to dzieje w jedną stronę: policzysz za mało. W trakcie robót może się okazać, że do normalnego zamieszkania, abyś nie czuł się w swoim wymarzonym domu jak na placu budowy (przez kilka najbliższych lat) braknie ci ze 100 tysięcy.

Mając powyższe na względzie zdecydowanie lepiej jest wziąć kredyt o np. 50 tys. zł wyższy, niż początkowo planowałeś, aby zachować rezerwę gotówki na wydatki, których nie uwzględniłeś, a okazały się konieczne – w trakcie prac remontowych. Tu jeszcze jedna ważna uwaga: jeśli planujesz poważniejszy remont, wycena musi przedstawiać wartość nieruchomości po wykonaniu planowanych prac.

10. Zakup domu na licytacji komorniczej

Kochamy „okazje”, a szczególnie, jak kupujemy bardzo drogą rzecz ze sporym upustem. Za wygrany los na loterii może się jawić – ale tylko laikom – zakup domu na licytacji komorniczej. Wiadomo: zwykle dom nie jest wyceniany w cenach maksymalnych, a na pierwszej licytacji można tenże kupić za 75 proc. kwoty z wyceny.

Prawda jest jednak taka, że jeśli jest to naprawdę okazja, to licytacje są obstawione przez speców (zawodowych handlarzy) od tego typu transakcji. Czasem na jedną nieruchomość jest chętnych ponad 40 licytantów, znam takowe sytuacje z autopsji. Więc jak za bardzo nie ma chętnych na zakup nieruchomości na licytacji, to coś może z tym domem być nie tak, a ty masz bardzo niewielkie możliwości, aby wszystko sprawdzić. Po części więc kupujesz kota w worku. Inna kwestia: banki bardzo niechętnie kredytują tego typu transakcje, a jak spóźnisz się po wygranej licytacji z zapłatą ceny – stracisz wpłaconą kwotę rękojmi, która stanowi 10 proc. ceny z wyceny.

No i jeszcze jedna ważna sprawa: jeśli nie zainteresowałeś się, czy aby przypadkiem dom nie jest zamieszkany (przez dłużnika lub jego rodzinę) to może cię spotkać sroga kara za żerowanie na cudzej krzywdzie. Jak się zlicytowany właściciel będzie dobrze bronił przed siłową wyprowadzką, może zająć ci nawet cztery lata (a czasem więcej), zanim uda ci się zakupioną nieruchomość przejąć.

Myślisz, że to niemożliwe? Jesteś w ogromnym błędzie, często – jako spec od antywindykacji – jestem „po drugiej stronie”, pomagając dłużnikowi jak najdłużej nie opuszczać domu. Na dodatek wszystko jest zgodne z prawem, a ty – mimo, że niby jesteś właścicielem tej nieruchomości – nie możesz prawa łamać. Bo zakończy się to dla ciebie spotkaniem u prokuratora jako osoby podejrzanej o popełnienie przestępstwa. Więc ostrzegam cię: nie szukaj takich „okazji”, jeśli nigdy nie miałeś do czynienia z licytacjami komorniczymi.

Czytaj też:
Wpadłeś w długi przez pandemię? Tak wyjdziesz na prostą. 10 zasad

Te 10 pułapek, wyszło mi „na szybko” za pierwszym podejściem do omawianego tematu. Oczywiście są także inne haczyki czy zasadzki, na które miejsca mi nie starczyło. Żeby nie było: jeśli faktycznie jesteś zdecydowany na zakup domu, nie zniechęcaj się opisanymi przeszkodami. Wszystko jest do ogarnięcia. Ale pod warunkiem, że tematu nie zlekceważysz i nie wybierzesz do pomocy doradcy z przypadku.