Jesteśmy skazani na dyktaturę partii prezesów spółdzielni mieszkaniowych
Tylko przez 36 dni członkowie spółdzielni mieszkaniowych teoretycznie mieli możliwość kupowania wybudowanych przed 1990 r. lokatorskich mieszkań spółdzielczych za 3 proc. ich rynkowej wartości (faktycznie do żadnej transakcji nie doszło, bo czekano na wyrok Trybunału Konstytucyjnego). W rzeczywistości owe 3 proc. to różnica między rynkową ceną mieszkania a zrewaloryzowanym wkładem mieszkaniowym wniesionym przez członka spółdzielni. Tym samym zmarnowano szansę prywatyzacji przeszło miliona mieszkań. Stracono też okazję rozbicia spółdzielczych molochów, najsilniejszych bastionów socjalizmu w Polsce.
Własność spółdzielni, czyli niczyja
Zgodnie z ustawą o prawie spółdzielczym majątek spółdzielni należy do jej członków, lecz w rzeczywistości zarządza nim licząca 3,5 tys. członków partia prezesów. Spółdzielnie mieszkaniowe nie mają nic wspólnego ze spółdzielczością znaną w zachodniej Europie i w II Rzeczypospolitej. Likwidacja tego sektora w dotychczasowym kształcie przyniosłaby tylko korzyści. Trybunał Konstytucyjny zdecydował jednak, że umożliwiając wykup mieszkań spółdzielczych, ustawodawca arbitralnie rozporządził nie swoim majątkiem, ingerując we własność spółdzielni mieszkaniowych. Zdaniem trybunału, przepis naruszał też zasadę sprawiedliwości, przyznając preferencje finansowe części członków spółdzielni, podczas gdy inni wcześniej wykupili swe mieszkania na znacznie gorszych warunkach.
- To obłudne argumenty, przecież 80 proc. członków spółdzielni mieszkaniowych, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nabyło je w latach 1988-1989, korzystając z ogromnych upustów, sięgających nawet 70-80 proc. W praktyce kupili je za kilka średnich pensji - mówi Marek Zieliński, poseł Unii Wolności, zastępca przewodniczącego sejmowej Komisji Nadzwyczajnej do Rozpatrzenia Projektów Ustaw Dotyczących Spółdzielczości Mieszkaniowej.
- Nie podzielam też opinii, że ustawa ingerowała we własność spółdzielni. Przecież przed 1990 r. spółdzielnie budowały mieszkania za pieniądze swych członków oraz z funduszy otrzymywanych z budżetu państwa, a nie z własnych środków - dodaje Zieliński. Innego zdania jest dr Ryszard Jajszczyk, dyrektor biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. - Część posłów, kierując się starą bolszewicką zasadą "my wiemy lepiej", chciała wedle własnego uznania rozdysponować majątek spółdzielni mieszkaniowych - przekonuje Jajszczyk. Jan Sułowski, dyrektor biura i pełnomocnik zarządu konkurencyjnego dla ZRSM RP Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych, ujmuje rzecz po imieniu: - Gdyby utrzymano trzyprocentową stawkę wykupu mieszkania, rzeka pieniędzy z prywatyzacji zasilająca dotychczas spółdzielnie, zamieniłaby się w wąski strumyczek.
Antyuwłaszczenie
W obecnym stanie prawnym jedyną drogą przekształcenia spółdzielczego mieszkania lokatorskiego w prywatną własność jest art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten nie przewiduje żadnych upustów czy ulg przy zakupie mieszkania, gdyż miał mieć zastosowanie tylko do lokali wybudowanych po 1990 r., czyli na zasadach rynkowych. Cenę wykupu mieszkania stanowi różnica między wartością rynkową lokalu a wartością zrewaloryzowanego wkładu mieszkaniowego i dokonanych przez lokatora spłat wszelkich długów. Oznacza to, że zamiast kilku tysięcy złotych potencjalny nabywca musiałby zapłacić za zajmowane przez siebie mieszkanie co najmniej 40-50 tys. zł.
- Trybunał zrobił spółdzielniom prezent. Ich członkowie będą teraz okradani przez zarządy w majestacie prawa. Uważam za niemoralne czerpanie zysków z prywatyzacji mieszkań przez spółdzielnie, które nie budowały ich za własne pieniądze - twierdzi prof. Krzysztof Pietrzykowski, sejmowy ekspert w dziedzinie prawa spółdzielczego.
W lepszej sytuacji są członkowie spółdzielni, których lokale mają status "spółdzielczych mieszkań własnościowych". Obecnie są oni quasi-właścicielami, gdyż na sprzedaż lub wynajem mieszkania muszą de facto uzyskać zgodę spółdzielni. Ci półwłaściciele - zgodnie z przepisami nowej ustawy - będą mogli przekształcić swe lokale w odrębną własność hipoteczną "tylko" po opłaceniu rzeczoznawcy, notariusza i założeniu księgi wieczystej. Oby na to "tylko" było ich stać.
Folwark spółdzielczy
"Za spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe należy uznać spółdzielnie, które budują domy mieszkalne dla swoich członków z prawem przepisywania na nich tytułu własności poszczególnych domów względnie mieszkań" - mówi rozporządzenie ministra skarbu z 31 marca 1933 r. W Warszawie było przed wojną 125 takich prawdziwych spółdzielni. Idea spółdzielczości mieszkaniowej została jednak zniweczona po wojnie. Całkowite upaństwowienie spółdzielczości nastąpiło na początku lat 70. Przyjęto wówczas zasadę, że w mieście może działać jedna spółdzielnia, a w dużych miastach jedna spółdzielnia w każdej dzielnicy. Władze spółdzielcze włączono w system nomenklatury. - Doszło do tego, że prezes centralnego zarządu spółdzielni z urzędu stawał się wiceministrem resortu. Na przełomie lat 1989-1990 uchwałą Sejmu tę strukturę rozbito - tłumaczy Aleksander Paszyński, minister budownictwa i gospodarki mieszkaniowej w rządzie Tadeusza Mazowieckiego.
Partia 3,5 tys. prezesów (według danych Krajowej Rady Spółdzielczej, w Polsce istnieją 3442 spółdzielnie mieszkaniowe) nie poszła jednak w rozsypkę. Szybko powstały związki rewizyjne, w tym dwa ogólnopolskie. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP jednoczy 600 spółdzielni, a Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych - 100 spółdzielni. W ten sposób zarządy i prezesi starają się ocalić swój stan posiadania. Od każdego z 3,5 tys. prezesów zależy los około 5 tys. osób. Prezes Osiedla Młodych w Poznaniu, największej w Polsce spółdzielni, zarządza prawie stutysięcznym miastem. Aby zwołać walne zgromadzenie członków, musiał wynająć halę widowiskową Arena, która i tak mog-ła pomieścić zaledwie 5 tys. chętnych. Tymczasem według wskazań Unii Europejskiej, efektywna kontrola działań zarządu spółdzielni jest możliwa, gdy liczba członków nie przekracza 2 tys.
- Prawdziwi właściciele spółdzielni w takiej sytuacji mają do odegrania jedynie rolę płatników. Kiedyś musi jednak nastąpić odwrócenie ról - uważa dr Jan Korniłowicz z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej. - Sprytni prezesi wychodzą z założenia, że im mniej członek spółdzielni wie, tym łatwiej można nim manipulować. Myślę, że prawie 99 proc. członków nie zna nawet statutów spółdzielni, do których należą - dodaje prof. Eugeniusz Pudełkiewicz ze Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego.
Dyktatura prezesów
Posłowie z sejmowej komisji nadzwyczajnej nie zamierzają ułatwiać życia partii prezesów. Jeszcze w tej kadencji Sejmu chcą znowelizować ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych: proponują ponowne uchwalenie art. 46 ust. 1, umożliwiającego wykup lokatorskiego mieszkania spółdzielczego za 3 proc. wartości rynkowej. Z tą różnicą, że wprowadzenie tego artykułu w życie zależałoby od samych spółdzielców, którzy w referendum mieliby się wypowiedzieć, czy chcą, by mieszkanie można było wykupić po preferencyjnej cenie, czy optują za ich sprzedażą na zasadach pełnej odpłatności (wówczas kwestię prywatyzacji mieszkań spółdzielczych regulowałby - jak dotychczas - artykuł 12). Nawet jeśli Sejm zdąży z nowelizacją, trzeba będzie przynajmniej roku, by spółdzielnie uregulowały status prawny gruntów, na których zbudowano osiedla mieszkaniowe. Te prace musieliby zaś zlecić i nadzorować prezesi spółdzielni, którzy są tym najmniej zainteresowani. Czyżbyśmy byli więc skazani na dyktaturę partii prezesów przez następną dekadę?
Własność spółdzielni, czyli niczyja
Zgodnie z ustawą o prawie spółdzielczym majątek spółdzielni należy do jej członków, lecz w rzeczywistości zarządza nim licząca 3,5 tys. członków partia prezesów. Spółdzielnie mieszkaniowe nie mają nic wspólnego ze spółdzielczością znaną w zachodniej Europie i w II Rzeczypospolitej. Likwidacja tego sektora w dotychczasowym kształcie przyniosłaby tylko korzyści. Trybunał Konstytucyjny zdecydował jednak, że umożliwiając wykup mieszkań spółdzielczych, ustawodawca arbitralnie rozporządził nie swoim majątkiem, ingerując we własność spółdzielni mieszkaniowych. Zdaniem trybunału, przepis naruszał też zasadę sprawiedliwości, przyznając preferencje finansowe części członków spółdzielni, podczas gdy inni wcześniej wykupili swe mieszkania na znacznie gorszych warunkach.
- To obłudne argumenty, przecież 80 proc. członków spółdzielni mieszkaniowych, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nabyło je w latach 1988-1989, korzystając z ogromnych upustów, sięgających nawet 70-80 proc. W praktyce kupili je za kilka średnich pensji - mówi Marek Zieliński, poseł Unii Wolności, zastępca przewodniczącego sejmowej Komisji Nadzwyczajnej do Rozpatrzenia Projektów Ustaw Dotyczących Spółdzielczości Mieszkaniowej.
- Nie podzielam też opinii, że ustawa ingerowała we własność spółdzielni. Przecież przed 1990 r. spółdzielnie budowały mieszkania za pieniądze swych członków oraz z funduszy otrzymywanych z budżetu państwa, a nie z własnych środków - dodaje Zieliński. Innego zdania jest dr Ryszard Jajszczyk, dyrektor biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. - Część posłów, kierując się starą bolszewicką zasadą "my wiemy lepiej", chciała wedle własnego uznania rozdysponować majątek spółdzielni mieszkaniowych - przekonuje Jajszczyk. Jan Sułowski, dyrektor biura i pełnomocnik zarządu konkurencyjnego dla ZRSM RP Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych, ujmuje rzecz po imieniu: - Gdyby utrzymano trzyprocentową stawkę wykupu mieszkania, rzeka pieniędzy z prywatyzacji zasilająca dotychczas spółdzielnie, zamieniłaby się w wąski strumyczek.
Antyuwłaszczenie
W obecnym stanie prawnym jedyną drogą przekształcenia spółdzielczego mieszkania lokatorskiego w prywatną własność jest art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten nie przewiduje żadnych upustów czy ulg przy zakupie mieszkania, gdyż miał mieć zastosowanie tylko do lokali wybudowanych po 1990 r., czyli na zasadach rynkowych. Cenę wykupu mieszkania stanowi różnica między wartością rynkową lokalu a wartością zrewaloryzowanego wkładu mieszkaniowego i dokonanych przez lokatora spłat wszelkich długów. Oznacza to, że zamiast kilku tysięcy złotych potencjalny nabywca musiałby zapłacić za zajmowane przez siebie mieszkanie co najmniej 40-50 tys. zł.
- Trybunał zrobił spółdzielniom prezent. Ich członkowie będą teraz okradani przez zarządy w majestacie prawa. Uważam za niemoralne czerpanie zysków z prywatyzacji mieszkań przez spółdzielnie, które nie budowały ich za własne pieniądze - twierdzi prof. Krzysztof Pietrzykowski, sejmowy ekspert w dziedzinie prawa spółdzielczego.
W lepszej sytuacji są członkowie spółdzielni, których lokale mają status "spółdzielczych mieszkań własnościowych". Obecnie są oni quasi-właścicielami, gdyż na sprzedaż lub wynajem mieszkania muszą de facto uzyskać zgodę spółdzielni. Ci półwłaściciele - zgodnie z przepisami nowej ustawy - będą mogli przekształcić swe lokale w odrębną własność hipoteczną "tylko" po opłaceniu rzeczoznawcy, notariusza i założeniu księgi wieczystej. Oby na to "tylko" było ich stać.
Folwark spółdzielczy
"Za spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe należy uznać spółdzielnie, które budują domy mieszkalne dla swoich członków z prawem przepisywania na nich tytułu własności poszczególnych domów względnie mieszkań" - mówi rozporządzenie ministra skarbu z 31 marca 1933 r. W Warszawie było przed wojną 125 takich prawdziwych spółdzielni. Idea spółdzielczości mieszkaniowej została jednak zniweczona po wojnie. Całkowite upaństwowienie spółdzielczości nastąpiło na początku lat 70. Przyjęto wówczas zasadę, że w mieście może działać jedna spółdzielnia, a w dużych miastach jedna spółdzielnia w każdej dzielnicy. Władze spółdzielcze włączono w system nomenklatury. - Doszło do tego, że prezes centralnego zarządu spółdzielni z urzędu stawał się wiceministrem resortu. Na przełomie lat 1989-1990 uchwałą Sejmu tę strukturę rozbito - tłumaczy Aleksander Paszyński, minister budownictwa i gospodarki mieszkaniowej w rządzie Tadeusza Mazowieckiego.
Partia 3,5 tys. prezesów (według danych Krajowej Rady Spółdzielczej, w Polsce istnieją 3442 spółdzielnie mieszkaniowe) nie poszła jednak w rozsypkę. Szybko powstały związki rewizyjne, w tym dwa ogólnopolskie. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP jednoczy 600 spółdzielni, a Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych - 100 spółdzielni. W ten sposób zarządy i prezesi starają się ocalić swój stan posiadania. Od każdego z 3,5 tys. prezesów zależy los około 5 tys. osób. Prezes Osiedla Młodych w Poznaniu, największej w Polsce spółdzielni, zarządza prawie stutysięcznym miastem. Aby zwołać walne zgromadzenie członków, musiał wynająć halę widowiskową Arena, która i tak mog-ła pomieścić zaledwie 5 tys. chętnych. Tymczasem według wskazań Unii Europejskiej, efektywna kontrola działań zarządu spółdzielni jest możliwa, gdy liczba członków nie przekracza 2 tys.
- Prawdziwi właściciele spółdzielni w takiej sytuacji mają do odegrania jedynie rolę płatników. Kiedyś musi jednak nastąpić odwrócenie ról - uważa dr Jan Korniłowicz z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej. - Sprytni prezesi wychodzą z założenia, że im mniej członek spółdzielni wie, tym łatwiej można nim manipulować. Myślę, że prawie 99 proc. członków nie zna nawet statutów spółdzielni, do których należą - dodaje prof. Eugeniusz Pudełkiewicz ze Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego.
Dyktatura prezesów
Posłowie z sejmowej komisji nadzwyczajnej nie zamierzają ułatwiać życia partii prezesów. Jeszcze w tej kadencji Sejmu chcą znowelizować ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych: proponują ponowne uchwalenie art. 46 ust. 1, umożliwiającego wykup lokatorskiego mieszkania spółdzielczego za 3 proc. wartości rynkowej. Z tą różnicą, że wprowadzenie tego artykułu w życie zależałoby od samych spółdzielców, którzy w referendum mieliby się wypowiedzieć, czy chcą, by mieszkanie można było wykupić po preferencyjnej cenie, czy optują za ich sprzedażą na zasadach pełnej odpłatności (wówczas kwestię prywatyzacji mieszkań spółdzielczych regulowałby - jak dotychczas - artykuł 12). Nawet jeśli Sejm zdąży z nowelizacją, trzeba będzie przynajmniej roku, by spółdzielnie uregulowały status prawny gruntów, na których zbudowano osiedla mieszkaniowe. Te prace musieliby zaś zlecić i nadzorować prezesi spółdzielni, którzy są tym najmniej zainteresowani. Czyżbyśmy byli więc skazani na dyktaturę partii prezesów przez następną dekadę?
Więcej możesz przeczytać w 25/2001 wydaniu tygodnika Wprost .
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.