Wojna domowa

Bank mieszkań
Wedle danych Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, w Polsce mamy 11,6 mln mieszkań, z czego 7,7 mln w miastach i miasteczkach oraz 3,9 mln na wsi. W miastach 3,2 mln mieszkań należy do spółdzielni (połowę wykupili lokatorzy). Prawie połowa Polaków (46 proc.) mieszka w domach jednorodzinnych. Samodzielny dom mają najczęściej mieszkańcy wsi - 3,8 mln. W miastach 1,6 mln mieszkań usytuowanych jest w domach jednorodzinnych, zaś 5,3 mln - w budynkach wielorodzinnych. W dawnych budynkach zakładowych znajduje się 600 tys. mieszkań, 300 tys. stanowi własność prywatną (najczęściej w budynkach przedwojennych), a właścicielami 200 tys. mieszkań są instytucje, stowarzyszenia, związki wyznaniowe. Pol- skie budynki są stare. Przed 1945 r. powstało 24 proc. całości zasobów mieszkalnych. W latach 1945-1970 zbudowano 28 proc. domów, a w latach 1971-1996 - 48 proc. obecnie istniejących budynków. Przed wojną wzniesiono też 25 proc. domów jednorodzinnych, 19 proc. - w latach 1945-1970, a 56 proc. - w latach 1971-1996. W całym kraju pod nadzorem gmin znajduje się 1,9 mln mieszkań, z czego większość stanowi ich własność (26 proc. lokali komunalnych zostało wykupionych przez najemców). W 1998 r. w budynkach należących do gmin dokonano 2397 eksmisji, w tym 2162 z powodu zaległości czynszowych (przeciętnie 843 zł na mieszkanie). Orzeczonych eksmisji jest zwykle kilkakrotnie więcej - w 1998 r. 6841. Eksmisji z mieszkań spółdzielczych orzeczono w 1998 r. - 4859, wykonano - 2447 (w tym 2370 z powodu zaległości czynszowych - przeciętne w wysokości 1962 zł).

Nowa polska wojna domowa toczy się między lokatorami a właścicielami domów - prywatnymi, gminami, zakładami pracy. Zarejestrowano dziesiątki stowarzyszeń i zrzeszeń skupiających lokatorów bądź właścicieli budynków. Chodzi o pieniądze (wysokość czynszów) oraz o władzę, czyli prawo podejmowania decyzji. Na rezultat tej wojny mogą wpłynąć parlamentarzyści, którzy pracują nad regulacjami prawnymi dotyczącymi najemców i właścicieli domów oraz nad systemem dodatków mieszkaniowych. Na jej temperaturę już wpłynęło styczniowe orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, który uznał za bezprawne ograniczanie czynszu w prywatnych domach, w których mieszkańców zakwaterowano na podstawie przydziału.
Front pierwszy: właściciele kamienic i lokatorzy. Kamienicznicy chcą sami ustalać stawki czynszów, by móc choćby remontować zniszczone domy. W najgorszym stanie są stare kamienice, w których nie ma lokali użytkowych. W warszawskim budynku przy ul. Ogrodowej 65, zbudowanym w latach 30., na załatanie dachu i wymianę rynien potrzeba ok. 20 tys. zł, na moderni- zację instalacji grzewczej - 30 tys. zł, instalacji wodnokanalizacyjnej - 35 tys. zł, instalacji elektrycznej - 50 tys. zł, na remont elewacji - 70 tys. zł. Tymczasem bieżące dochody nie pokrywają nawet kosztów eksploatacji. Co miesiąc powinno wpływać 5,5 tys. zł, wpływa niespełna 4 tys. zł. Zaległości czynszowe wynoszą 30 tys. zł. W śródmieściu Krakowa w niektórych kamienicach miesięczne wpływy wynoszą ok. 800 zł (niektórzy najemcy nie płacą czynszu od dziesięciu lat).
- Jak za takie sumy można robić poważne remonty? - pyta Jan Dereszowski, prezes Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości w Krakowie. - Wpływy z czynszów pokrywają niespełna 40 proc. bieżących potrzeb - dodaje Jan Grubba, prezes Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości i Zarządców Domów w Gdyni. Gdy zrujnowane domy nie przynoszą zysków i trudno je sprzedać, część właścicieli czeka, aż się zawalą. Miasto będzie musiało wówczas dać mieszkania lokatorom, a działkę można korzystnie sprzedać. - Tylko umysłowo chory kupi zrujnowany dom z lokatorami - mówi Jan Dereszowski, współwłaściciel trzech kamienic w Krakowie.
Równie dramatycznie swoją sytuację przedstawia druga strona - lokatorzy prywatnych domów. Najczęściej skarżą się na bezzasadne wypowiedzenie najmu przez właściciela, bezprawne podnoszenie czynszu zarówno regulowanego, jak i umownego, powszechne odmawianie lokatorom zgody na dokonywanie odczytów zużytej wody z liczników zainstalowanych w mieszkaniach, szykanowanie lokatorów - odcinanie dopływu wody, gazu, demontaż anten telewizyjnych, utrudnianie zainstalowanie telefonu. Gdy w 1991 r. powstało w Poznaniu Stowarzyszenie Ochrony Lokatorów, ze skargami przyszło tam stu interesantów, w 1999 r. - już 804.
Front drugi: wspólnoty mieszkaniowe i gminy. Tam, gdzie najemcy wykupują swoje mieszkania, tworzą się wspólnoty mieszkaniowe, które - w zależności od udziału we współwłasności - mają prawo do własnego zdania. Najpierw muszą się nauczyć sztuki administrowania całym budynkiem. - Kiedy kupowałem mieszkanie, nikt mnie nie informował, że budynek będzie remontowany, że jako członek wspólnoty będę musiał pokrywać część związanych z tym wydatków. Najpierw było to tysiąc złotych, po jakimś czasie kolejne 400 zł, następnie jeszcze 320 zł. Gdy przyjrzałem się poczynaniom administratora, Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej, przeraziłem się ich niegospodarnością - mówi Eugeniusz Górny, członek wspólnoty mieszkaniowej w Poznaniu. Dziś budynkiem, w którym mieszka, administruje prywatna spółka. - Nie ma porównania - oceniają lokatorzy. Dobrze zorganizowane wspólnoty potrafią oszczędzać. W Gdyni zgromadziły na swych kontach ponad 10 mln zł na remonty. Dwie wspólnoty odłączyły się od Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej i zbudowały własną, oszczędną kotłownię gazową.
W 1995 r. gdyńskie Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości zaprotestowało przeciw uchwale rady miasta, która uznała za własne zasoby mieszkaniowe (z obowiązującym czynszem regulowanym) wszystkie lokale w mieście, także prywatne. Właściciele zaskarżyli uchwałę do Naczelnego Sądu Administracyjnego, gdyż chcieli sami ustalać stawkę czynszu (zgodnie z ustawą o najmie lokali nie może ona przekraczać 3 proc. tzw. wartości odtworzeniowej). Uznali, że uchwała rady miasta narusza ich konstytucyjne prawo własności. Sprawa trafiła do Trybunału Konstytucyjnego, który 12 stycznia tego roku orzekł, że przepis o czynszach regulowanych w mieszkaniach z przydziału będących prywatną własnością jest niezgodny z konstytucją - ogranicza prawo własności. Wykonanie wyroku odroczono do 11 lipca 2001 r. Sędziowie podkreślili, że orzeczenie nie może już teraz stanowić podstawy do natychmiastowych podwyżek czynszów.
- Trybunał nie kwestionuje konstytucyjności samego mechanizmu ochrony lokatorów, jakim jest czynsz regulowany, ale zakwestionował sposób ukształtowania tego mechanizmu - mówi prof. Marek Safjan, prezes Trybunału Konstytucyjnego. - Lokatorzy nie powinni być narażeni na nieprzewidywalne i arbitralne podwyżki czynszów. Jednocześnie ciężar ochrony słusznych praw lokatorów nie może być przerzucony na właścicieli budynków. A obowiązująca ustawa umożliwia stosowanie niewłaściwej praktyki określania przez gminy wysokości czynszów poniżej kosztów eksploatacji i utrzymania lokali.
Poprawianie prawa. Parlament ma teraz półtora roku na stworzenie nowego prawa, regulującego stosunki lokatorsko-własnościowe. Co się jednak stanie, jeśli parlamentarzyści nie zdążą? - W takim wypadku 11 lipca 2001 r. wejdą w życie stawki czynszu wolnego zamiast dotychczasowego, regulowanego - wyjaśnia Adam Jankiewicz, rzecznik Trybunału Konstytucyjnego. - Mimo wszystko sądzę, że parlament do tego nie dopuści. Półtora roku to długi czas, najdłuższy, jaki dopuszcza konstytucja. Parlament powinien więc zdążyć zastąpić obecny stan przyzwoitymi regulacjami prawnymi - podsumowuje prof. Marek Safjan.
Parlament pracuje obecnie nad dwiema ustawami: o dodatkach mieszkaniowych oraz o ochronie praw lokatorów w mieszkaniowych zasobach gmin i o zmianie kodeksu cywilnego. Pierwsze czytanie obu projektów odbyło się na początku listopada 1999 r. Sejmowa Komisja Polityki Przestrzennej, Budowlanej i Mieszkaniowej powołała specjalną podkomisję, która zebrała opinie o obu projektach. Tuż przed świętami w Sejmie odbyło się spotkanie zainteresowanych stron: lokatorów i właścicieli. - Spotkanie zdominowały emocje - mówi poseł Marcin Zawiła, przewodniczący podkomisji. W przygotowanym dokumencie wewnętrznym zawarto ok. 150 poprawek do projektu ustawy "lokatorskiej" i ponad 30 do projektu ustawy o dodatkach mieszkaniowych. Odrębne wnioski zgłosiły związki zawodowe - OPZZ i "Solidarność". Lokatorzy chcą jak najrzadszego podwyższania czynszów, domagając się sztywnej polityki administracyjno-nakazowej. Z kolei właściciele - przeciwnie. - O czynszach powinien decydować właściciel - mówi Barbara Grzybowska-Kabacińska ze Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości w Warszawie. Zdaniem właścicieli, wadą projektu jest możliwość dziedziczenia praw do lokalu przez osoby zamieszku- jące tam choćby krótko. - Kontrowersyjny jest zapis, że jeśli lokator nie zdecyduje się na wykup zajmowanego przez siebie prawnie lokalu, można mu wymówić najem. Eksmisją byliby zagrożeni zwłaszcza ludzie starzy i biedni - zauważa doc. Jan Korniłowicz z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, ekspert podkomisji. - Mimo słusznej intencji, by wszystkie mieszkania zostały wykupione, sposób dochodzenia do tego jest nie do przyjęcia - uważa Bogdan Wódkiewicz, prezes Stowarzyszenia Ochrony Lokatorów. Niezależnie od ustawowych regulacji nie da się uniknąć podwyżki czynszów. - Średnia miesięczna opłata za metr kwadratowy wynosi u nas 1,50 zł (dane za 1999 r.), podczas gdy Niemcy płacą 8 marek. Na remonty bieżące w Niemczech przeznacza się 0,6 proc. tzw. wartości odtworzeniowej, natomiast w Polsce 0,5 proc. wartości odtworzeniowej ma wystarczyć nie tylko na bieżące naprawy, ale i remonty generalne - mówi doc. Jan Korniłowicz. Jeśli czynsze będą zbyt wysokie, wielu lokatorów nie będzie na nie stać. Szansą dla nich jest system dodatków mieszkaniowych (obecnie pobiera je tylko 6,5 proc. najemców).