Dom niedostępny

W ubiegłym roku w Polsce wybudowano 73,5 tys. mieszkań - tyle samo, ile pół wieku temu. Na ich kupno, uwzględniając pomoc budżetu, wydaliśmy 11,6 mld zł. W tym samym czasie kupiliśmy ponad pół miliona nowych samochodów osobowych, przeznaczając na ten cel 17 mld zł. Każde mieszkanie zajmują przeciętnie cztery osoby, a na statystycznego Polaka przypada izba o wymiarach 4 x 4,5 m. Niemiec ma do dyspozycji 36 m2, a Amerykanin tyle ile przeciętna polska rodzina. Nie łudźmy się, na poprawę sytuacji mieszkaniowej trzeba będzie poczekać co najmniej kilkanaście lat i żadne wsparcie państwa nie odmieni oblicza budownictwa w naszym ciągle biednym kraju. Dwie trzecie młodych małżeństw nie ma własnego "M". W kraju brakuje 2 mln mieszkań. Co roku deficyt mieszkaniowy powiększa się o 80 tys. Nie może być jednak inaczej, skoro nad Wisłą na tysiąc mieszkańców buduje się rocznie dwa mieszkania, zaś w Europie Zachodniej - cztery razy więcej. Za kilka lat sytuacja będzie jeszcze bardziej dramatyczna. W kolejce stanie pokolenie wyżu demograficznego z początku minionej dekady; w ciągu najbliższych trzech lat ponad milion Polaków wejdzie w dorosłe życie. W kraju jest 11,5 mln mieszkań. Załóżmy, że każdy Polak powinien żyć 100 lat. Aby następowała naturalna wymiana starych mieszkań, należałoby rocznie budować 115 tys. nowych. Tymczasem powstaje ich o 40 tys. mniej. Jeżeli przyjmiemy standardy państw Unii Europejskiej, w których zakłada się, że okres eksploatacji wynosi 70 lat, to stan naszego budownictwa jest jeszcze bardziej tragiczny. Niewielką pociechą jest fakt, że średni wiek mieszkań w Polsce wynosi 40 lat. Jedną czwartą z nich wybudowano przed drugą wojną światową i część zostanie zlikwidowana w ciągu najbliższej dekady. Stosunkowo młody wiek zasobów mieszkaniowych wynika z tego, że niemal połowa budynków nie ma jeszcze 30 lat. Ile z nich wytrzyma jednak próbę czasu? Czy ponaddwudziestoletnie konstrukcje z wielkiej płyty przetrwają jeszcze pół wieku? Sytuację pogarsza to, że istniejące budynki są źle eksploatowane. Brakuje pieniędzy na remonty bieżące, wskutek czego domy ulegają szybszej dekapitalizacji. Wskaźnik tzw. stopy remontowej wynosi 0,7. Aby powstrzymać proces degeneracji, powinien wzrosnąć przynajmniej do jedności. Wiadomo jednak, że dopóki nie zostaną uwolnione stawki czynszów, dopóty nie będzie więcej pieniędzy na remonty. Dwadzieścia lat temu wybudowano w Polsce rekordową liczbę mieszkań - 280 tys. Dziesięć lat później, u schyłku PRL, oddano do użytku o połowę mniej lokali. Gospodarka nie wytrzymywała obciążeń związanych z finansowaniem budowy rzekomo tanich domów, a negatywne skutki boomu lat 70. odczuwamy jeszcze dzisiaj. Przede wszystkim musimy spłacać kredyty, za które w dużej części powstawały ówczesne mieszkania. Budownictwo wielorodzinne zdominowała wielka płyta. Gdy technologia okazała się nieefektywna, ogromne państwowe fabryki domów upadły. Powstałej luki do dzisiaj nie są w stanie zapełnić niewielkie prywatne firmy. Przez dwadzieścia lat hegemonia wielkiej płyty hamowała rozwój alternatywnych technologii. Przedsiębiorstwa oferujące tańsze i szybsze sposoby stawiania domów dopiero rozpoczynają swoją działalność.


W polskim budownictwie mieszkaniowym nie działają jeszcze zasady konkurencji

W rezultacie mieszkaniowy rynek ciągle jest anormalny. W ubiegłym roku przy dziesięcioprocentowej inflacji i wzroście dochodów o jedną piątą koszt budowy nowych mieszkań zwiększył się o 35 proc. Rynek usług budowlanych jest jednym z najbardziej rozdrobnionych, co zdecydowanie zwiększa koszty funkcjonowania firm budowlanych. Mieszkanie jest już towarem, ale w budownictwie mieszkaniowym nie działają jeszcze zasady konkurencji, które wymusiłyby walkę o klienta i obniżkę kosztów. Sytuację może zmienić większe zaangażowanie banków w finansowanie budownictwa (dzisiaj jedynie co dziesiąta zainwestowana złotówka pochodzi z pożyczek bankowych). Nadzieją jest także spadająca inflacja. Ale dotychczas oprocentowanie najtańszego kredytu przewyższa o dziesięć punktów jej stopę. Tymczasem większe zaangażowanie banków (nie może się ono sprowadzać do ustanowienia preferencyjnych kredytów), kontrolujących wydawanie pożyczonych pieniędzy, powinno spowodować racjonalniejsze inwestowanie. Jedno jest pewne: dopóki budowy będą finansowane jedynie z pieniędzy przyszłych właścicieli, dopóty nie wyjdziemy z mieszkaniowego dołka. Na ceny mieszkań duży wpływ ma wartość gruntów. Budowa poza granicami miasta jest jednak tylko pozornie tańsza. Inwestor wyda mniej na zakup ziemi, ale zdecydowanie zwiększą się koszty uzbrojenia terenów. Gminy powinny inwestować w infrastrukturę, ale nie mają na to pieniędzy. Na niewiele zdaje się wysoka - w porównaniu z sąsiadami o podobnym poziome rozwoju - pomoc państwa. Na Słowacji łączne nakłady na finansowanie sfery mieszkaniowej w ubiegłym roku wyniosły 1,9 proc. wydatków budżetowych, w Czechach - 1,3 proc., na Węgrzech - 0,8 proc., a w Polsce - 2,1 proc. Sytuacji w naszym budownictwie nie uzdrowiła istniejąca od kilku lat tzw. duża ulga budowlana. Większość korzystających z niej poprawiło własne warunki lokalowe, natomiast odpisy nie przyczyniły się do poprawy kondycji "mieszkaniówki". Niewielu przekonała możliwość odpisywania od dochodów wydatków związanych z budowaniem mieszkań na wynajem. Rocznie powstaje ich w kraju zaledwie kilka tysięcy.


Sławomir Najnigier
prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
Zmiana systemu podatkowego jest dobrą okazją, by przyjrzeć się oddziaływaniu państwa na sferę mieszkaniową. Według naszej oceny, istniejący dziś system jest bardzo nieefektywny, w dodatku zatracił swój pierwotny sens, gdyż wspiera lepiej zarabiających. Politykę mieszkaniową trzeba dostosować do nowej strategii gospodarczej i możliwości budżetowych. Dlatego konieczna jest rezygnacja od przyszłego roku z ulg budowlanych i zaniechanie tworzenia kas oszczędnościowo-budowlanych. W tym roku bezpośrednie wydatki z budżetu na cele mieszkaniowe wyniosą 2,1 mld zł. W przyszłym chcemy je zwiększyć do 3,1 mld zł, a w latach kolejnych wyniosą odpowiednio 3,9 mld, 4,4 mld i 4,8 mld (w 2003 r.). Założenia polityki mieszkaniowej na lata 1999-2003 oparte będą na czterech głównych filarach. Pierwszy ma wspierać budownictwo społeczne (budżet dotowałby kredyty dla Towarzystw Budownictwa Społecznego i spółdzielni). Drugi, tzw. socjalny program mieszkaniowy, polegał będzie na częściowym pokrywaniu kosztów budowy i adaptacji istniejących budynków w celu urządzania w nich pensjonatów socjalnych bądź noclegowni. Adresatami trzeciego programu - "Własne mieszkanie" - byłyby gospodarstwa domowe, które do tej pory nie mogły korzystać z ulgi budowlanej, a stać je na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Pomoc państwa polegałaby na pokrywaniu przez pięć lat połowy jego odsetek. Pieniądze pochodziłyby z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Szacujemy, że przez dziesięć lat z tej formy pomocy skorzystałoby 570 tys. gospodarstw. Czwarty program przeznaczony jest dla osób, które nie mają oszczędności. Polega on na przekształceniu dzisiejszych kas mieszkaniowych w kasy oszczędnościowo-mieszkaniowe. Nie chcemy, aby był to system wspierania remontów, jak jest dzisiaj. Osoba fizyczna zawierałaby umowę z bankiem prowadzącym kasę. Okres oszczędzania wynosiłby minimum cztery lata. Po zebraniu równowartości 25 m2 powierzchni mieszkania oszczędzający otrzymywałby premię z kasy państwa. Wtedy też uzyskiwałaby prawo do preferencyjnego kredytu kontraktowego w wysokości zgromadzonych środków. Osoby, które kupią nowe mieszkanie w tym roku, jeszcze przez trzy lata będą mogły korzystać z ulgi w podatku dochodowym. Ponadto w dalszym ciągu właściciele książeczek mieszkaniowych mogą liczyć na wypłatę premii gwarancyjnych. Utrzymana też będzie pomoc państwa w spłacie kredytów spółdzielczych starego portfela. Chcemy również zaproponować zmodyfikowane kredyty na infrastrukturę techniczną towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu i nowy system dodatków mieszkaniowych, który obejmie 12 proc. gospodarstw domowych. Opracowujemy też nowe zasady wspomagania remontów i ocieplania budynków.

Na Węgrzech, Słowacji i w Czechach wydatki z budżetu państwa przeznaczano głównie na premie dla oszczędzających w kasach oszczędnościowo-budowlanych, podczas gdy w Polsce od dwóch lat parlamentarzyści nie potrafią oszacować budżetowych skutków funkcjonowania bausparkassen. Tylko tym bowiem można tłumaczyć brak decyzji (mimo przyjęcia przez parlament odpowiedniej ustawy) dotyczącej funkcjonowania kas. Wszystko wskazuje, że system bausparkassen, który sprawdził się w wielu krajach, w Polsce poniesie klęskę. Czy nowe propozycje Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (mówi o nich prezes Sławomir Najnigier) zmienią sytuację? Pomoc państwa nie odmieni diametralnie oblicza budownictwa mieszkaniowego w nadal biednym kraju, jakim jest Polska. Jeżeli nie powstanie system kredytowania, nie ma szans na przełom. Rachunek ekonomiczny jest bezlitosny. W 1998 r. na kupno własnego "M" Polacy wydali 10,1 mld zł (półtora miliarda złotych dołożyło państwo). O ile dwa lata temu średnia płaca miesięczna starczyła na kupno 0,9 m2 mieszkania, o tyle w ubiegłym roku już tylko na 0,7 m2 (w bogatych państwach Europy Zachodniej za miesięczne pobory można nabyć 2-2,5 m2). Nawet gdyby budżet do każdej pensji inwestowanej przez nas, dodawał od siebie jej równowartość, stać by nas było na kupno zaledwie 1,4 m2. Wtedy jednak wydatki państwa musiałyby wzrosnąć o 10 mld zł rocznie, czyli niemal tyle, ile wynosi deficyt budżetowy. Zdaniem Jacka Santorskiego, psychologa biznesu, warte zastanowienia jest to, że więcej pieniędzy wydajemy na samochody niż na mieszkania. Jesteśmy niecierpliwi i ważniejszy jest dzisiejszy efekt w postaci auta niż za kilka lat w postaci domu.