Liga mieszkaniowa

- takie pytanie stawia sobie dwa miliony polskich rodzin, pozbawionych własnego mieszkania. Wydawać by się mogło, że szansa realizacji marzenia o własnych czterech ścianach nigdy nie była tak realna jak dzisiaj. Spada inflacja, wraz z nią oprocentowanie kredytów, powstają banki hipoteczne, a w gazetach pełno jest anonsów firm developerskich i biur obrotu nieruchomościami oferujących mieszkania o różnym standardzie. Szanse Kowalskiego na własne lokum jednak się nie zwiększają. Ceny mieszkań rosną szybciej niż dochody przeciętnego Polaka. Co w takiej sytuacji robić: zacisnąć pasa i oszczędzać, by za kilka lub kilkanaście lat nabyć upragnione mieszkanie, czy też pędzić życie w wynajmowanym lokalu? O ile dla przeciętnego Polaka cena wynajęcia mieszkania stanowi istotną pozycję w kosztach utrzymania, o tyle dla właściciela kamienicy lub firmy developerskiej jest zyskiem. Gdzie w Polsce najszybciej zwracają się kapitały zainwestowane w budowę na wynajem mieszkań lub biur? Porównanie polskiego rynku ze stabilniejszym rynkiem niemieckim sugeruje kupienie mieszkania. Otóż u naszych zachodnich sąsiadów inwestycja we własne cztery ściany zwraca się najprędzej po dwudziestu, a najczęściej po trzydziestu latach. Nad Wisłą okres oczekiwania na zwrot zainwestowanych pieniędzy (co obrazują zamieszczone obok tabele) jest przynajmniej o połowę krótszy. Czym spowodowana jest tak duża różnica? W Polsce na 1000 obywateli buduje się rocznie 1,8 mieszkania, a na Zachodzie, gdzie głód mieszkaniowy jest niewspółmiernie mniejszy, trzy razy więcej. W rezultacie nad Wisłą korzyści czerpią przede wszystkim właściciele wynajmowanych mieszkań, zaś lokatorzy płacą wysokie czynsze. Nierównowaga jest szczególnie widoczna w większych miastach, gdzie najczęściej inwestują zagraniczne przedsiębiorstwa. Dla swych pracowników szukają lokali o wyższym standardzie, co przy ich ograniczonej podaży automatycznie winduje ceny pozostałych. Ponadto metropolie, w których bezrobocie jest najmniejsze, przyciągają migrantów szukających lepszej pracy. A to natychmiast odbija się na cenie wynajmowanych mieszkań. Na wzrost czynszów niebagatelny wpływ ma rosnąca liczba studentów. Przez ostatnich dziesięć lat zwiększyła się ona trzykrotnie, a miejsc w akademikach przybyło zdecydowanie mniej. Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych latach sytuacja nie zmieni się, zatem nie ma co liczyć na obniżkę cen. Analitycy spodziewają się, że koszty wynajmu będą rosły nieco szybciej niż inflacja. Na pewne zyski mogą liczyć właściciele wynajmujący mieszkania w dużych miastach, ośrodkach akademickich. Już dzisiaj czynsze we Wrocławiu, Krakowie czy Poznaniu (o Warszawie, gdzie nie tylko ceny są najwyższe, ale i różnice między najtańszym a najdroższym lokalem są największe, nie wspominając) są przynajmniej o 100 proc. wyższe niż w najtańszych pod tym względem Gorzowie, Kielcach i Lublinie. Duże kontrasty widać nie tylko w stolicy, ale i w Łodzi. Pięćdziesięciometrowe mieszkanie można tu wynająć już za 300 zł miesięcznie, są jednak i takie, za które trzeba zapłacić 2 tys. zł. Nie wszystkie nieruchomości przynoszą ich właścicielom duże zyski. Najtańsze są oczywiście lokale w zaniedbanych kamienicach. Mniejsze profity zaczynają przynosić mieszkania spółdzielcze, stawiane w technologii wielkopłytowej, mieszczące się w wielkich blokowiskach. Już dzisiaj nie można ich wynająć, a jeszcze trudniej je sprzedać. Ceny nie tylko przestały rosnąć, ale wręcz zaczęły spadać. - Nie ma zainteresowania mieszkaniami w wielopiętrowych blokach - mówi Piotr Droński, szef biura obrotu nieruchomościami Rent w Szczecinie. - Rok temu metr kwadratowy w jednej z poznańskich "sypialni" kosztował 2 tys. zł, dzisiaj za sukces można uznać zdobycie klienta, który zapłaci 1,8 tys. zł - dodaje Adam Henclewski, właściciel poznańskiego biura obrotu nieruchomościami.


Ceny mieszkań w blokach z wielkiej płyty będą wkrótce porównywalne z cenami lokali o najniższym standardzie

Już niebawem nie będzie można sprzedać tych lokali po godziwej cenie. Zdaniem ekspertów, za pięć, sześć lat ceny mieszkań w blokach z wielkiej płyty będą porównywalne z cenami lokali o najniższym standardzie. Najbardziej będzie to widoczne w mniejszych miejscowościach. Większe szanse na wynajęcie lub sprzedaż będą mieli właściciele takich mieszkań w dużych, najbardziej atrakcyjnych metropoliach. Tu popyt ze strony studentów i migrantów (restrukturyzacja rolnictwa może spowodować napływ do miast ludności wiejskiej) powinien gwarantować w miarę stabilne zyski, nadążające za inflacją. Trzeba jednak pamiętać, że niska cena tylko pozornie może się okazać atrakcyjna; bardzo często mieszkania z wielkiej płyty wymagają kapitalnego remontu, co zdecydowanie podnosi ich cenę. Z reguły też koszty eksploatacji starszych lokali są znacznie większe niż tych w nowych budynkach. Na cenę wynajmu lub zakupu coraz większy wpływ ma lokalizacja. Wartość mieszkań o takiej samej powierzchni i standardzie może się różnić nawet o kilkadziesiąt procent w zależności od tego, w jakim rejonie miasta się znajdują. W najbliższych latach nie powinno być problemu ze znalezieniem klientów na kupno lub wynajem mieszkań nowych, wykonanych w nowoczesnej technologii, położonych w atrakcyjnych miejscach. Te nieruchomości osiągają maksymalne ceny i zapewniają inwestorowi najszybszy zwrot gotówki. Już po sześciu, ośmiu latach zwraca się zainwestowany kapitał, co jak na europejskie warunki jest bardzo dobrym wynikiem. Na razie inwestycje mieszkaniowe najbardziej opłacają się developerom. Po pierwsze, najczęściej budują oni za pieniądze klientów; ponoszą zatem stosunkowo niewielkie ryzyko finansowe. Po drugie, korzystają ze swego rodzaju renty państwowej; do ceny nowego mieszkania doliczają wartość ulgi budowlanej, jaką właściciel ma prawo odpisać od podatku bądź dochodu. W rezultacie dochodzi do paradoksalnej sytuacji. Na rynku wtórnym półroczne umeblowane mieszkania o wysokim standardzie są tańsze od lokali w stanie surowym na rynku pierwotnym. - Jeszcze niedawno różnica cen mieszkań o porównywalnych parametrach przekraczała nawet 30 proc. - mówi Ewa Pleśniarowska z krakowskiej agencji Stronczak. To tłumaczy bardzo wysoką rentowność działalności developerskiej, wynoszącą 30-35 proc. Likwidacja tzw. dużej ulgi budowlanej poważnie ograniczy dochody firm developerskich. Wiele z nich może nie sprostać nowej sytuacji. Największe kłopoty będą miały mniejsze przedsiębiorstwa. Wyeliminuje się też inwestorów liczących jedynie na zwrot podatku. Znawcy branży przewidują, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wyrównają się, ponieważ nastąpi zahamowanie wzrostu cen lokali kupowanych z pierwszej ręki. Może to trwać około roku. - Inwestowanie w budowę mieszkań na wynajem z punktu widzenia przyszłego właściciela nie jest zbyt atrakcyjne - uważa Adam Henclewski. Jego opinię potwierdzają statystyki. W ostatnich latach wybudowano zaledwie kilkadziesiąt tysięcy mieszkań na wynajem. Główną zachętą miała być możliwość skorzystania z ulgi podatkowej. Trzeba jednak pamiętać, że developerzy jej wysokość wliczają w cenę powstających lokali. Ponadto z reguły kupujący kredytuje budującego, zaciągając w bankach pożyczki. Budowa zaczyna się najwcześniej kilkanaście miesięcy po pierwszej wpłacie. Odsetki od kredytu trzeba spłacać od razu, a profity z wynajmowanej nieruchomości pojawią się za jakiś czas. Tymczasem kupując podobne mieszkanie na rynku wtórnym, płacimy za nie znacznie mniej. W tym wypadku również można skorzystać z pożyczki. Od razu jednak możemy je wynająć, a z uzyskiwanych w ten sposób pieniędzy spłacać zaciągnięty kredyt. Może zatem zamiast rozpatrywać decyzję o kupnie bądź wynajmie, lepiej wybrać rozwiązanie pośrednie - kupić mieszkanie na wynajem? Cierpliwi inwestorzy powinni rozważyć sens inwestycji w kamienice czynszowe. Dzisiaj bardzo często są one własnością władz miejskich, które niejednokrotnie za niezbyt wysokie kwoty sprzedają budynki. Do końca 2003 r. czynsze będą regulowane przez państwo. - Nie sądzę, by po tej dacie właściciele mieli całkowicie wolną rękę. Z pewnością będą mogli jednak podnieść stawki, by móc remontować zniszczone budynki. Uwolnienie opłat nie oznacza, że rozpocznie się eldorado dla właścicieli kamienic, wrócimy jednak do normalności - prognozuje Adam Henclewski. Jego zdaniem, wówczas zacznie się "wędrówka ludów". Do centrum, gdzie najczęściej znajdują się kamienice, przeprowadzą się ludzie bardziej zamożni, którzy teraz uciekają poza miasto. Może się to przyczynić do rozwoju infrastruktury w tych częściach miast. Rodziny biedniejsze będą natomiast zajmować ich miejsca w wielkich "osiedlach socjalizmu". Do tej migracji może się przyczynić wprowadzenie podatku katastralnego. Mimo wysokich opłat ludzie wynajmują mieszkania, gdyż po przeliczeniu wszystkich kosztów dochodzą do wniosku, że nie stać ich na własne M. Zagranicznym firmom nie opłaca się kupować lokalu dla pracowników, którzy za kilka lat, a być może miesięcy, wrócą do kraju. W dodatku dla zachodnich przedsiębiorców ceny najmu nie stanowią większej bariery, gdyż najczęściej są znacznie niższe od tych, jakie płaciliby we własnym kraju. Przed podjęciem decyzji warto sobie uświadomić, że wynajmując lokal, nie nabywamy do niego żadnego prawa. Umowa najmu może być przez właściciela wypowiedziana. Niewielu Polaków traktuje nieruchomości jako lokatę kapitału. Tymczasem w państwach o ustabilizowanej gospodarce rynkowej ta forma inwestycji uchodzi za najbardziej bezpieczną. Ostatnie lata pokazują, że również nad Wisłą, kupując nieruchomości, można było bez większego ryzyka sporo zarobić. O ile w ostatnich pięciu latach inflacja w Polsce wyniosła ok. 90 proc., o tyle w każdym z analizowanych nowych miast wojewódzkich mieszkania podrożały przynajmniej o 120 proc. (jedyny wyjątek stanowią Katowice, gdzie realna wartość mieszkań spadła). Znawcy branży zapowiadają, że dobra koniunktura potrwa przynajmniej przez najbliższe dziesięć lat. Bezpowrotnie mija czas stosunkowo szybkich zysków związanych z budową i dzierżawą biur. Firmy, które pierwsze ulokowały pieniądze w te przedsięwzięcia i w Warszawie wybudowały centra biznesu, osiągnęły przyzwoite zyski. Zgarnęły premie należne pionierom. Czekały na ten moment zaledwie 4-5 lat (mniej niż połowę czasu potrzebnego na zwrot kapitału w rozwiniętych państwach). Dzisiaj tego typu inwestycja spłaca się w Polsce po 7-10 latach. Spadają ceny czynszów. Na początku lat 90. metr powierzchni biurowej o wysokim standardzie kosztował w Warszawie ponad 40 USD. Klientów było więcej niż miejsc. Biurowce rosły jak grzyby po deszczu. Efekt - ceny w stolicy spadły i rzadko przekraczają 32 USD. Trudno mówić o rynku powierzchni biurowych w całej Polsce. Powstał w kilku w największych miastach (Szczecinie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu i Trójmieście) i stolicy. W najbliższych latach niewiele się zmieni. - Na Warszawę przypadnie 90 proc. z 3 mld USD, które inwestorzy zamierzają zaangażować do 2002 r. - mówi Agnieszka Kubas, prezes firmy Couderq & Kubas. Dzięki ogromnym - jak na krajowe warunki - inwestycjom, w tym roku po raz pierwszy widać nadwyżkę podaży w wysokości 35 tys. m2. Zdaniem Agnieszki Kubas, w najbliższych latach luka zwiększy się do 50-60 tys. m2. - Ożywienie w Warszawie wynika z nieodległej perspektywy naszej integracji z Unią Europejską. Im bliżej tego momentu, tym więcej światowych instytucji i firm będzie szukać tu swoich siedzib. W dniu przyłączenia Polski do piętnastki powinny one mieć w stolicy swoje przedstawicielstwa. Należy jednak oczekiwać uspokojenia na rynku. Nastąpiła kumulacja podaży i inwestorom trudniej będzie zdobyć klientów - twierdzi Jerzy Muszyński, szef działu analiz i wycen Agencji Nieruchomości Unikat. Tak duże zainteresowanie stolicą dowodzi w istocie ogromnej centralizacji życia politycznego i gospodarczego. Czynsze w stolicy są o 50 proc. wyższe niż w pozostałych miastach (a także w Berlinie, Pradze czy Budapeszcie). W latach 1998 -2001 w Warszawie powstanie 433 tys. m2 biur, a w pozostałych aglomeracjach Polski zaledwie 67 tys. m2. W tych ostatnich buduje się jeden, najwyżej dwa biurowce średniej wielkości. Inwestorzy potrafią liczyć swe pieniądze i tam je lokują, gdzie najszybciej przyniosą zyski. W Poznaniu powstają dwa średniej wielkości budynki biurowe, a już słychać głosy podważające racjonalność tych inwestycji. Znawcy rynku twierdzą, że ich właściciele na zwrot wyłożonych pieniędzy poczekają dłużej, niż pierwotnie zakładali.