Klucz do domu

Popyt na bankowe pożyczki ograniczają zbyt wysokie stopy procentowe - ocenia Ludwik Olejarz, dyrektor Departamentu Kredytów Hipotecznych w Pekao SA. Uważa on, że przełom nastąpi za dwa, trzy lata, gdy oprocentowanie kredytów spadnie poniżej 15 proc. Na razie, gdy w wielu europejskich krajach ponad 95 proc. transakcji na rynku nieruchomości zawiera się dzięki kredytom, w Polsce - najwyżej 10-15 proc.
Zmniejszająca się inflacja oraz systematyczna obniżka stóp procentowych sprawiają wszakże, iż coraz więcej osób korzysta z bankowych kredytów hipotecznych i budowlano- hipotecznych. Zwiększa się też liczba banków oferujących tego typu pożyczki. Walcząc o klienta, nie tylko rozszerzają one swoją ofertę, ale upraszczają procedury, co ułatwia otrzymanie kredytu.
Dziś prawie 30 banków oferuje różnego rodzaju kredyty mieszkaniowe. Wiele z nich dostosowuje swoje propozycje do klientów o zróżnicowanej zawartości portfela. W opracowanym w połowie tego roku przez dziennik "Rzeczpospolita" rankingu banków udzielających kredytów mieszkaniowych uznano, że najatrakcyjniejsza jest oferta Powszechnego Banku Kredytowego. - O naszym sukcesie zadecydowała kompleksowość propozycji i możliwości wyboru, jakie ma kredytobiorca - powiedziała Irena Stocka, dyrektor Departamentu Usług Detalicznych PBK. Bank proponuje na przykład cztery metody wyliczania wielkości miesięcznej spłaty kredytu. Przy kredycie wynoszącym 50 tys. zł klient może spłacać miesięcznie od 625 zł do 1,1 tys. zł. Kredytobiorca ma możliwość karencji spłaty kapitału przez pięć lat i może się starać o odroczenie terminu spłaty odsetek. Dotychczas bank udzielił kilkadziesiąt tysięcy kredytów, a ich średnia wartość wynosi 60 tys. zł. Oferta skierowana jest nie tylko do osób mających stałe zatrudnienie, ale również do ludzi wolnych zawodów oraz tych, którzy nie mogą się wykazać regularnymi dochodami.
PKO BP, największy bank detaliczny w kraju, udzielił od 1995 r. ponad 51 tys. kredytów hipotecznych na sumę ponad 2 mld zł. Najpopularniejsza dotychczas jest "Alicja" - kredyt budowlany z odroczoną płatnością odsetek. W pierwszych latach jego spłaty obciążenie finansowe rodzinnych budżetów jest niższe i dlatego też na zaciągnięcie takiej pożyczki mogą sobie pozwolić osoby, których dochód wynosi ok. 2 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać, że przy odroczonej płatności odsetek ich kapitalizacja powiększa realne zadłużenie.
Większość banków uzależnia przyznanie pożyczki od zdolności kredytowej klienta, czyli wielkości i regularności wpływów na jego konto. Ma to bezpośrednie znaczenie przy ustalanej wysokości kredytu. Tak jest na przykład w Powszechnym Banku Kredytowym, Banku Depozytowo-Kredytowym, Banku Gospodarki Żywnościowej, Górnośląskim Banku Gospodarczym czy Banku Przemysłowo-Handlowym. Niektóre banki ograniczają wysokość pożyczki do określonej wielokrotności miesięcznych zarobków. Kredyt Bank PBI proponuje trzydziestokrotność dochodów, Bank Ochrony Środowiska - równowartość 25 pensji, zaś BIG Bank Gdański - 20 pensji. Podobne zasady obowiązują w PKO BP.
Dla banków ważne jest również to, czy i jak wysoki kapitał na inwestycję zgromadził sam inwestor. 20 proc. minimalnego wkładu własnego oczekują od klientów m.in. PKO BP i Bank Zachodni, po 30 proc. - Polsko-Amerykański Bank Hipoteczny, LG Petro Bank, BOŚ i BPH. W 100 proc. finansowanie przedsięwzięcia zapewnić może na przykład PBK. Decyzję o przyznaniu pożyczki uzależnia on jednak od wielkości zabezpieczenia kredytu.
Gwarancji żądają wszystkie banki. Większość z nich domaga się zabezpieczenia hipotecznego. Załatwienie wpisu do księgi wieczystej i ustanowienie hipoteki trwa nawet rok, szczególnie w dużych miastach. Zaciągnięcie kredytu może się więc odsuwać w czasie, chyba że bank zgodzi się na czasowe poręczenie żyrantów lub poczeka na ustanowienie hipoteki, nie wstrzymując uruchomienia linii kredytowej. Banki odstępują od zabezpieczenia hipotecznego, gdy kwota kredytu nie jest zbyt duża. Weksle in blanco przyjmują między innymi Bank Depozytowo-Kredytowy, Polsko-Amerykański Bank Hipotecz-ny (przy kredycie do 20 tys. USD) i Bank Inicjatyw Społeczno-Ekonomicznych. Dla niektórych banków (Bank Austria Creditanstalt, Bank Inicjatyw Społeczno-Ekonomicznych BISE, Bank Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego) zabezpieczeniem kredytu może być polisa ubezpieczeniowa na życie.
Nową formę gwarancji proponuje od września 1998 r. PKO BP. Jest nią ubezpieczenie kredytu w towarzystwie Polisa. Kosztuje ono 2,3 proc. kwoty kredytu, a dopełnienie formalności nie wymaga poręczenia; wszystko załatwia bank. Z podobną inicjatywą zamierza wystąpić LG Petro Bank wspólnie z towarzystwem ubezpieczeniowym Compensa.
Przy wyborze kredytu klienci zwracają uwagę także na sposób i okres jego spłaty oraz wysokość oprocentowania. Pożyczki na 20 lat proponują PABH, PKO BP, Pekao SA. Krótsze - Powszechny Bank Gospodarczy (17 lat), Kredyt Bank PBI (15 lat), Bank Zachodni (12 lat) oraz Bank Cukrownictwa Cukrobank (8 lat).
Gdyby sugerować się jedynie ceną kredytu, to bardzo korzystne oprocentowania oferują banki udzielające pożyczek w dewizach. Ale przy wyliczeniu kosztów należy uwzględnić ryzyko wahań kursów walutowych. W Polsce dolarowych kredytów hipotecznych pierwszy zaczął udzielać Polsko-Amerykański Bank Hipoteczny. Teraz wydłużył on okres kredytowania do dwudziestu lat, co spowodowało, że przy oprocentowaniu 10,5 proc. i kredycie w wysokości 30 tys. USD, miesięczna rata wynosi 289 USD. Przejęcie tego banku przez GE Capital ma uatrakcyjnić tę ofertę.
W tym roku kredyty hipoteczne wprowadził również LG Petro Bank, który w przyszłym roku chce się znaleźć w trójce najlepszych instytucji finansowych na tym rynku. Podobne zamiary ma również Bank Przemysłowo-Handlowy; jego akcje kupił jeden z największych niemieckich banków hipotecznych Bayerische Hypo- und Vereinsbank.
- Przy podobnych stopach procentowych i rodzajach kredytów banki muszą konkurować przede wszystkim jakością usług i kompleksową ofertą, na czym zyskają klienci - podkreśla Zbigniew Sadecki, dyrektor Biura Rynku Mieszkaniowego w PKO BP.