Polski rynek mieszkań na wynajem schodzi do podziemia Brytyjczyk Gerald Cadogan, głowa starego szlacheckiego rodu, jest właścicielem 3 tys. mieszkań i 600 domów, które wynajmuje chętnym w prestiżowej londyńskiej dzielnicy Chelsea. Amerykański król nieruchomości Donald Trump ma niemal 2 mln m2 powierzchni biurowej i mieszkalnej na Manhattanie, wartej 2,5 mld dolarów, a japoński miliarder Gensiro Kawamoto swego czasu tylko w Kalifornii i na Hawajach zakupił na wynajem około 1000 domów i mieszkań. W rozwiniętych państwach często właśnie na rynku nieruchomości zdobywa się pierwsze większe pieniądze, a osoby wynajmujące innym mieszkania to liczna i zamożna grupa klasy średniej. - W Polsce zaś, przy obecnym prawie, prywatny wynajem mieszkań jest wręcz antybiznesem - uważa wrocławski biznesmen Zbigniew Juroszek, właściciel grupy Atal zajmującej się m.in. działalnością developerską (76. na liście "Wprost" najbogatszych Polaków). Naprawdę wolny rynek działa u nas tylko w wypadku wynajmu lokali użytkowych (sklepy, punkty usługowe itp.). Trzy lata temu zlikwidowano ulgę podatkową dla budujących mieszkania pod wynajem, a ustawą z 21 czerwca 2001 r. rozciągnięto nad lokatorami tak dużą ochronę, że właściciele boją się komukolwiek wynajmować mieszkania.
Kurczy się też grupa tzw. kamieniczników, czyli właścicieli przedwojennych budynków z lokalami na wynajem (jest ich w Polsce 400-500 tys.), bo w starych kamienicach obowiązują od 1994 r. narzucane przez państwo limity wysokości czynszów. Obecnie maksymalny czynsz nie może w nich przekroczyć 3 proc. wartości odtworzeniowej rocznie (czyli 4-6 zł miesięcznie za m2). Rząd potwierdził, że od początku 2005 r. zniesie te ograniczenia, lecz posłowie już wymyślili nowe: czynszu nie będzie można podnosić o więcej niż 10 proc. rocznie. Dotyczyć ma to wszystkich, nie tylko właścicieli starych kamienic. Chroniąc lokatorów, nasi politycy niszczą nie tylko grupę właścicieli nieruchomości, ale i samych lokatorów, którym coraz trudniej jest wynająć mieszkanie.
Kasta nieusuwalnych
Firmy Juroszka co roku budują we Wrocławiu osiedla ze 150-200 mieszkaniami, lecz wyłącznie na sprzedaż. - Wynajmem zainteresowałem się na krótko, gdy istniała związana z nim ulga podatkowa. Ostatecznie uznałem, że to zbyt ryzykowne, bo nie mam pewności, czy z własnego budynku będę mógł usunąć lokatorów nie płacących czynszu - tłumaczy biznesmen.
Ustawa z 2001 r. stworzyła m.in. liczną kategorię osób, których nie można eksmitować na bruk, czyli często w ogóle. Gminy mają bowiem coraz większe problemy ze znajdywaniem dla nich lokali zastępczych. Sama procedura eksmisyjna ciągnie się latami, bo do sądu lokatora za niepłacenie można podać w rzeczywistości po ośmiu, dziewięciu miesiącach (tyle zajmuje cała procedura wezwań do zapłaty itp.). Po co więc lokować duży kapitał w ryzykowną budowę albo zakup lokali na wynajem (średnia cena wybudowania m2 w Polsce sięga dziś 2700 zł)? - W ciągu ostatnich trzech lat liczba mieszkań budowanych na wynajem spadła o kilkadziesiąt procent, a na rynku panuje marazm - ocenia Marek Stelmaszak, prezes Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Według danych GUS, w 2003 r. stanowiły on 14,7 proc. wszystkich wybudowanych mieszkań.
Z tych samych powodów zamiera albo przenosi się do szarej strefy rynek drobnego wynajmu. Zdaniem pośredników w handlu nieruchomościami, co najmniej 30 proc. osób posiadających dwa lub więcej lokali własnościowych wynajmuje je na czarno, unikając poddawania się rygorom ustawy o ochronie lokatorów. Inni w ogóle zrezygnowali z wynajmu. Doszło do tego, że choć wielu rodzin nie stać na własne mieszkanie i są zainteresowani wynajmem, prawie 300 tys. prywatnych mieszkań w Polsce stoi pustych!
Nisza luksusowa
- W Polsce ludzie rzadko podejmują się budowy mieszkań na wynajem, skoro co chwilę otrzymują sprzeczne sygnały, jak państwo będzie ten rynek regulowało
- mówi Adam Polanowski, właściciel agencji nieruchomości i prorektor Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie. Najpierw państwo zachęcało inwestorów do budowy pod wynajem, a potem w 2001 r. zlikwidowało ulgę podatkową na ten cel. Tymczasem w USA lub Australii odsetki od kredytów zaciągniętych przez osoby fizyczne na budowę lokali pod wynajem traktowane są jako koszty uzyskania przychodów.
Bez ulg koszty budowy nieruchomości pod wynajem przekraczają dziś często możliwości wielu indywidualnych inwestorów. Podczas gdy na przykład w Hiszpanii dzięki wynajęciu mieszkania można "odzyskać" rocznie nawet do 8 proc. sumy wyłożonej na jego zakup lub budowę, w Polsce taka inwestycja zwróci się nam dopiero po 15-20 latach (jeszcze w 2001 r. było to 9-15 lat). Na ten ryzykowny biznes decydują się dziś tylko duże firmy developerskie budujące na preferencyjnych warunkach tzw. TBS-y (osiedla z tanimi, "społecznymi" mieszkaniami) albo luksusowe apartamenty (na osiedlach z ochroną, recepcją, pakietem różnych usług itp.). W tym drugim wypadku ryzyko trafienia na kłopotliwego lokatora jest znikome, bo oferta kierowana jest zwykle do osób o dochodach 8-10 tys. zł miesięcznie. Miesięczny czynsz w takich apartamentach sięga 800-1500 euro. To jednak rynek niszowy. - W stolicy liczbę klientów zainteresowanych naszą ofertą oceniam na około 2000 - mówi Jan van Hensbergen, prezes ING Real Estate, właściciela luksusowego osiedla Holland Park w Warszawie.
Cegła na głowę
Jeszcze gorzej państwo traktuje właścicieli starych kamienic. - Kamienica, którą odzyskałem, została przez kilkadziesiąt lat komunalnego zarządu zdewastowana w 80 proc. Gmina przez 50 lat wymieniła tylko kawałek dachu i jeszcze żąda, bym zwrócił jej za to 32 tys. zł - oburza się Aleksander Kowalski, właściciel budynku na warszawskiej Pradze Północ (wynajmuje w nim 27 lokali).
Większość ludzi, którzy odzyskali zagrabione przez PRL nieruchomości, otrzymała je w fatalnym stanie. Często są to zabytkowe kamienice, których renowacja pochłania ogromne koszty. Tymczasem w prywatnych budynkach, gdzie wciąż mieszkają lokatorzy dokwaterowani tam w PRL na podstawie decyzji administracyjnych, od 10 lat kamienicznikom narzucano górny limit czynszu. Jego wysokość nie może przekraczać 3 proc. tzw. wartości odtworzeniowej mieszkania (równej kosztom wybudowania m2). W starych kamienicach wystarcza to w najlepszym razie na pokrycie drobnych bieżących napraw. Jan Dereszowski, właściciel 300-letniej kamienicy w centrum Krakowa (wynajmuje 17 lokali), wylicza, że za wymianę fragmentu dachu musiał zapłacić 80 tys. zł, po kilka tysięcy złotych kosztują obowiązkowe ekspertyzy kominiarskie, konstrukcyjne, elektryczne. - Przy takim poziomie czynszów zarabiam tylko dzięki wynajmowi lokalu użytkowego na parterze. To tak, jakbym miał prawo jeździć własnym samochodem raz w tygodniu, a przez resztę dni musiał udostępniać go na cele społeczne - mówi Dereszowski. - To relikt komunizmu. W wielu krajach Unii Europejskiej za czynsz ekonomicznie uzasadniony przyjmuje się 6-8 proc. wartości odtworzeniowej, choć tam przecież nieruchomości są w znacznie lepszym stanie. W USA, Irlandii, Wielkiej Brytanii czy Hiszpanii właściciele i lokatorzy sami ustalają wysokość czynszu. Wolny rynek działa już nawet w Estonii i na Węgrzech.
Część polityków alarmuje, że po urynkowieniu czynszów właściciele kamienic natychmiast podniosą opłaty trzy-, czterokrotnie i pozbędą się w ten sposób mniej zamożnych lokatorów. Tymczasem, według Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości, podwyżki dotkną w najlepszym razie jednej trzeciej czynszówek i byłyby ograniczone. - Nie skorzystałam z dwóch okazji do podwyżek czynszu, bo moi lokatorzy nie są w stanie płacić więcej. Zamożniejszych najemców nie znajdę, bo musiałabym najpierw wyremontować budynek. To błędne koło! - mówi Danuta Rozmus, właścicielka dwóch zabytkowych kamienic w Przemyślu. Dziś tylko w niektórych miastach (Bydgoszcz, Siedlce czy Rybnik) średnia wysokość czynszów zbliża się do trzyprocentowego pułapu, a w wielu (m.in. w Częstochowie i Białymstoku) jest niższa.
Miliardy z sądu
SDPL zgłosiła projekt nowelizacji ustawy, która miałaby wprowadzić ograniczenia wysokości jednorazowych podwyżek czynszów (maksymalnie o 10 proc. rocznie). Zagrożone było też uwolnienie wysokości czynszów w kamienicach od początku 2005 r. Gabinet Leszka Millera najpierw zgłosił, a potem porzucił pomysł przesunięcia tego terminu o kilka lat, Belka jednak do niego wrócił i stosowny projekt ustawy przesłał do Sejmu. 22 lipca Komisja Infrastruktury zaakceptowała nowelizację ustawy, która przewidywała zwiększanie maksymalnego limitu czynszów w prywatnych kamienicach o 0,25 proc. rocznie, tak by w 2008 r. wyniósł on 4 proc. wartości odtworzeniowej - tyle, ile od dawna można stosować na przykład w uznawanym za najtańsze budownictwie społecznym (w tzw. TBS-ach)! Dopiero na początku października rząd zgłosił autopoprawkę, rezygnując z odsuwania liberalizacji na następne cztery lata.
Jeśli posłowie się na to nie zgodzą, niewykluczone, że swobodę właścicieli w dysponowaniu ich własnością będą musiały przywrócić sądy. Już kilkakrotnie sprawą ograniczania wysokości czynszów i nadmiernej ochrony lokatorów zajmował się Trybunał Konstytucyjny. W wyrokach z 2000 i 2002 r. trybunał uznał, iż "specyficzne warunki" mieszkaniowe w Polsce uzasadniają pewną regulację rynku, ale stwierdził też, że właściciele nieruchomości nie mogą ponosić z tego tytułu strat. Pod koniec stycznia 2004 r. rozpoczęła się zaś sprawa wytoczona przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu przez Marię Hutten-Czapską, urodzoną w Polsce obywatelkę Francji, spadkobierczynię przedwojennej kamienicy w Gdyni. Hutten-Czapska - która od 1990 r. bezskutecznie starała się wypowiedzieć najem przejętym wraz z kamienicą lokatorom, a przynajmniej podnieść im czynsz - oskarżyła Polskę o naruszanie jej prawa do korzystania z własności. Trybunał wstrzymał się z wyrokiem, gdyż przedstawiciele polskiego rządu oświadczyli, że problem zniknie, gdy w 2005 r. czynsze zostaną uwolnione. Jeśli to nie nastąpi, państwo sprawę najpewniej przegra, co uruchomi lawinę pozwów. Roszczenia mogą, według szacunków MSZ, sięgnąć nawet 13-14 mld zł! - Lokatorów jest kilka razy więcej niż właścicieli wynajmowanych mieszkań. To także kilka razy więcej wyborców. Politycy będą więc nadal "wrażliwi społecznie" na cudzy koszt - uważa Dereszowski.
Kasta nieusuwalnych
Firmy Juroszka co roku budują we Wrocławiu osiedla ze 150-200 mieszkaniami, lecz wyłącznie na sprzedaż. - Wynajmem zainteresowałem się na krótko, gdy istniała związana z nim ulga podatkowa. Ostatecznie uznałem, że to zbyt ryzykowne, bo nie mam pewności, czy z własnego budynku będę mógł usunąć lokatorów nie płacących czynszu - tłumaczy biznesmen.
Ustawa z 2001 r. stworzyła m.in. liczną kategorię osób, których nie można eksmitować na bruk, czyli często w ogóle. Gminy mają bowiem coraz większe problemy ze znajdywaniem dla nich lokali zastępczych. Sama procedura eksmisyjna ciągnie się latami, bo do sądu lokatora za niepłacenie można podać w rzeczywistości po ośmiu, dziewięciu miesiącach (tyle zajmuje cała procedura wezwań do zapłaty itp.). Po co więc lokować duży kapitał w ryzykowną budowę albo zakup lokali na wynajem (średnia cena wybudowania m2 w Polsce sięga dziś 2700 zł)? - W ciągu ostatnich trzech lat liczba mieszkań budowanych na wynajem spadła o kilkadziesiąt procent, a na rynku panuje marazm - ocenia Marek Stelmaszak, prezes Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Według danych GUS, w 2003 r. stanowiły on 14,7 proc. wszystkich wybudowanych mieszkań.
Z tych samych powodów zamiera albo przenosi się do szarej strefy rynek drobnego wynajmu. Zdaniem pośredników w handlu nieruchomościami, co najmniej 30 proc. osób posiadających dwa lub więcej lokali własnościowych wynajmuje je na czarno, unikając poddawania się rygorom ustawy o ochronie lokatorów. Inni w ogóle zrezygnowali z wynajmu. Doszło do tego, że choć wielu rodzin nie stać na własne mieszkanie i są zainteresowani wynajmem, prawie 300 tys. prywatnych mieszkań w Polsce stoi pustych!
Nisza luksusowa
- W Polsce ludzie rzadko podejmują się budowy mieszkań na wynajem, skoro co chwilę otrzymują sprzeczne sygnały, jak państwo będzie ten rynek regulowało
- mówi Adam Polanowski, właściciel agencji nieruchomości i prorektor Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie. Najpierw państwo zachęcało inwestorów do budowy pod wynajem, a potem w 2001 r. zlikwidowało ulgę podatkową na ten cel. Tymczasem w USA lub Australii odsetki od kredytów zaciągniętych przez osoby fizyczne na budowę lokali pod wynajem traktowane są jako koszty uzyskania przychodów.
Bez ulg koszty budowy nieruchomości pod wynajem przekraczają dziś często możliwości wielu indywidualnych inwestorów. Podczas gdy na przykład w Hiszpanii dzięki wynajęciu mieszkania można "odzyskać" rocznie nawet do 8 proc. sumy wyłożonej na jego zakup lub budowę, w Polsce taka inwestycja zwróci się nam dopiero po 15-20 latach (jeszcze w 2001 r. było to 9-15 lat). Na ten ryzykowny biznes decydują się dziś tylko duże firmy developerskie budujące na preferencyjnych warunkach tzw. TBS-y (osiedla z tanimi, "społecznymi" mieszkaniami) albo luksusowe apartamenty (na osiedlach z ochroną, recepcją, pakietem różnych usług itp.). W tym drugim wypadku ryzyko trafienia na kłopotliwego lokatora jest znikome, bo oferta kierowana jest zwykle do osób o dochodach 8-10 tys. zł miesięcznie. Miesięczny czynsz w takich apartamentach sięga 800-1500 euro. To jednak rynek niszowy. - W stolicy liczbę klientów zainteresowanych naszą ofertą oceniam na około 2000 - mówi Jan van Hensbergen, prezes ING Real Estate, właściciela luksusowego osiedla Holland Park w Warszawie.
Cegła na głowę
Jeszcze gorzej państwo traktuje właścicieli starych kamienic. - Kamienica, którą odzyskałem, została przez kilkadziesiąt lat komunalnego zarządu zdewastowana w 80 proc. Gmina przez 50 lat wymieniła tylko kawałek dachu i jeszcze żąda, bym zwrócił jej za to 32 tys. zł - oburza się Aleksander Kowalski, właściciel budynku na warszawskiej Pradze Północ (wynajmuje w nim 27 lokali).
Większość ludzi, którzy odzyskali zagrabione przez PRL nieruchomości, otrzymała je w fatalnym stanie. Często są to zabytkowe kamienice, których renowacja pochłania ogromne koszty. Tymczasem w prywatnych budynkach, gdzie wciąż mieszkają lokatorzy dokwaterowani tam w PRL na podstawie decyzji administracyjnych, od 10 lat kamienicznikom narzucano górny limit czynszu. Jego wysokość nie może przekraczać 3 proc. tzw. wartości odtworzeniowej mieszkania (równej kosztom wybudowania m2). W starych kamienicach wystarcza to w najlepszym razie na pokrycie drobnych bieżących napraw. Jan Dereszowski, właściciel 300-letniej kamienicy w centrum Krakowa (wynajmuje 17 lokali), wylicza, że za wymianę fragmentu dachu musiał zapłacić 80 tys. zł, po kilka tysięcy złotych kosztują obowiązkowe ekspertyzy kominiarskie, konstrukcyjne, elektryczne. - Przy takim poziomie czynszów zarabiam tylko dzięki wynajmowi lokalu użytkowego na parterze. To tak, jakbym miał prawo jeździć własnym samochodem raz w tygodniu, a przez resztę dni musiał udostępniać go na cele społeczne - mówi Dereszowski. - To relikt komunizmu. W wielu krajach Unii Europejskiej za czynsz ekonomicznie uzasadniony przyjmuje się 6-8 proc. wartości odtworzeniowej, choć tam przecież nieruchomości są w znacznie lepszym stanie. W USA, Irlandii, Wielkiej Brytanii czy Hiszpanii właściciele i lokatorzy sami ustalają wysokość czynszu. Wolny rynek działa już nawet w Estonii i na Węgrzech.
Część polityków alarmuje, że po urynkowieniu czynszów właściciele kamienic natychmiast podniosą opłaty trzy-, czterokrotnie i pozbędą się w ten sposób mniej zamożnych lokatorów. Tymczasem, według Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości, podwyżki dotkną w najlepszym razie jednej trzeciej czynszówek i byłyby ograniczone. - Nie skorzystałam z dwóch okazji do podwyżek czynszu, bo moi lokatorzy nie są w stanie płacić więcej. Zamożniejszych najemców nie znajdę, bo musiałabym najpierw wyremontować budynek. To błędne koło! - mówi Danuta Rozmus, właścicielka dwóch zabytkowych kamienic w Przemyślu. Dziś tylko w niektórych miastach (Bydgoszcz, Siedlce czy Rybnik) średnia wysokość czynszów zbliża się do trzyprocentowego pułapu, a w wielu (m.in. w Częstochowie i Białymstoku) jest niższa.
Miliardy z sądu
SDPL zgłosiła projekt nowelizacji ustawy, która miałaby wprowadzić ograniczenia wysokości jednorazowych podwyżek czynszów (maksymalnie o 10 proc. rocznie). Zagrożone było też uwolnienie wysokości czynszów w kamienicach od początku 2005 r. Gabinet Leszka Millera najpierw zgłosił, a potem porzucił pomysł przesunięcia tego terminu o kilka lat, Belka jednak do niego wrócił i stosowny projekt ustawy przesłał do Sejmu. 22 lipca Komisja Infrastruktury zaakceptowała nowelizację ustawy, która przewidywała zwiększanie maksymalnego limitu czynszów w prywatnych kamienicach o 0,25 proc. rocznie, tak by w 2008 r. wyniósł on 4 proc. wartości odtworzeniowej - tyle, ile od dawna można stosować na przykład w uznawanym za najtańsze budownictwie społecznym (w tzw. TBS-ach)! Dopiero na początku października rząd zgłosił autopoprawkę, rezygnując z odsuwania liberalizacji na następne cztery lata.
Jeśli posłowie się na to nie zgodzą, niewykluczone, że swobodę właścicieli w dysponowaniu ich własnością będą musiały przywrócić sądy. Już kilkakrotnie sprawą ograniczania wysokości czynszów i nadmiernej ochrony lokatorów zajmował się Trybunał Konstytucyjny. W wyrokach z 2000 i 2002 r. trybunał uznał, iż "specyficzne warunki" mieszkaniowe w Polsce uzasadniają pewną regulację rynku, ale stwierdził też, że właściciele nieruchomości nie mogą ponosić z tego tytułu strat. Pod koniec stycznia 2004 r. rozpoczęła się zaś sprawa wytoczona przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu przez Marię Hutten-Czapską, urodzoną w Polsce obywatelkę Francji, spadkobierczynię przedwojennej kamienicy w Gdyni. Hutten-Czapska - która od 1990 r. bezskutecznie starała się wypowiedzieć najem przejętym wraz z kamienicą lokatorom, a przynajmniej podnieść im czynsz - oskarżyła Polskę o naruszanie jej prawa do korzystania z własności. Trybunał wstrzymał się z wyrokiem, gdyż przedstawiciele polskiego rządu oświadczyli, że problem zniknie, gdy w 2005 r. czynsze zostaną uwolnione. Jeśli to nie nastąpi, państwo sprawę najpewniej przegra, co uruchomi lawinę pozwów. Roszczenia mogą, według szacunków MSZ, sięgnąć nawet 13-14 mld zł! - Lokatorów jest kilka razy więcej niż właścicieli wynajmowanych mieszkań. To także kilka razy więcej wyborców. Politycy będą więc nadal "wrażliwi społecznie" na cudzy koszt - uważa Dereszowski.
Więcej możesz przeczytać w 42/2004 wydaniu tygodnika Wprost .
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.
