Wielka przeprowadzka

Gdyby miasta były spółkami giełdowymi, Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto byłyby dziś gwiazdami parkietu. Przynajmniej dla inwestujących w nieruchomości. Wraz z Poznaniem, Szczecinem i w mniejszym stopniu Łodzią tworzą one ponad 60 proc. rynku nieruchomości w Polsce. Tylko od jesieni 2004 r. do kwietnia tego roku przeciętna cena metra kwadratowego nowego mieszkania wzrosła w stolicy o 28 proc., do 5572 zł. W Krakowie, Trójmieście i we Wrocławiu w tym czasie metr kwadratowy mieszkania zdrożał od 33 do 52 proc. Mimo rosnących cen większość spośród 114 tys. mieszkań wybudowanych przed rokiem deweloperzy i spółdzielnie sprzedali na pniu, część - jeszcze zanim wykopano fundamenty. W wir zakupów rzucili się nie tylko Polacy. W Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych setki portali internetowych poświęconych nieruchomościom namawiają tamtejszych inwestorów do zakupu mieszkań w największych polskich aglomeracjach. Czy w Polsce mamy już "bańkę" mieszkaniową, która wkrótce pęknie, tak jak to niedawno stało się w Stanach Zjednoczonych?
Ponad 80 proc. Polaków kupujących obecnie mieszkania to ludzie w wieku 25-35 lat. Nasz boom mieszkaniowy to zasługa pierwszego pokolenia, które wykształciło się i rozpoczęło karierę w III RP. Chętnych do przeprowadzki w kilku aglomeracjach jest znacznie więcej niż dostępnych na rynku mieszkań, więc nieustannie one drożeją. Ambicje młodych poszukujących komfortu ludzi zderzają się z szarą rzeczywistością zafundowaną przez rząd i samorządy. Biurokracja, nonsensowne przepisy, brak planów zagospodarowania przestrzennego - to powody braku ziemi pod inwestycje budowlane. Żółwie tempo rozwoju infrastruktury sprawia, że atrakcyjnymi miejscami do zamieszkania nie staje się wiele obszarów nawet na bliskich obrzeżach miast. - Skala zaniedbań w budownictwie w Polsce jest tak wielka, że ceny mieszkań będą rosły nawet przez następnych 20 lat, najwyżej wolniej - uważa Zbigniew Juroszek, właściciel dewelopera Atal, budującego osiedla we Wrocławiu, Krakowie, Katowicach. Wiele wskazuje na to, że ci, którzy jeszcze nie kupili mieszkania (nowego bądź "z drugiej ręki"), taniej już za nie nie zapłacą.


Polityczna bańka
W Polsce na tysiąc osób przypada 305 mieszkań. To nie tylko mniej niż we wszystkich krajach "starej" Unii Europejskiej (na przykład w Hiszpanii na tysiąc osób przypada 471 mieszkań, w Szwecji - 500), ale także mniej niż w biedniejszych od nas nowych krajach unii (na tysiąc Litwinów przypada 367 mieszkań, a na tysiąc Łotyszy - 398). Średnią europejską osiągniemy, jeżeli oprócz już istniejących 12,4 mln lokali wybudowanych zostanie jeszcze 1,6 mln mieszkań. Będzie o to trudno, bo rocznie oddaje się u nas do użytku tyle mieszkań, ile w dziesięciokrotnie mniejszej od Polski Irlandii. Zwiększający się popyt przy niewielkiej podaży doprowadził do galopującego wzrostu cen, które rosłyby wolniej, gdyby nie działania polskich polityków.
W 2001 r. rząd Leszka Millera wprowadził 7-procentowy VAT na mieszkania i 22-procentowy VAT na garaże, których zakup jest w nowym budownictwie obowiązkowy. Politycy SLD tłumaczyli wówczas, że to obowiązek wynikający z członkostwa w unii. Tyle że na przykład Wielka Brytania stosuje bezterminowo na budowę i sprzedaż mieszkań zerową stawkę VAT i nic nie stało na przeszkodzie, by w negocjacjach akcesyjnych wnioskować o zastosowanie takiej stawki także w Polsce. Lewicowi politycy nie mogli jednak przepuścić okazji, by zrzucając winę na Brukselę, nie złupić tych, których stać na kupno mieszkania, i zdobyć pieniądze na przekupywanie kolejnych grup społecznych przed wyborami. Nawet unijni urzędnicy byli zdziwieni tym, że nie wnioskowaliśmy w czasie negocjacji akcesyjnych o taką ulgę. Łatwość, z jaką raz udało się sięgnąć do kieszeni nabywców mieszkań, sprawiła, że w maju 2004 r. rząd Marka Belki podniósł jeszcze VAT na materiały budowlane z 7 proc. do 22 proc. Od 1 stycznia 2006 r. zniesiono zaś ulgę remontową, która obniżała koszty wykończenia mieszkania o prawie jedną piątą.
Wysokim cenom mieszkań politycy SLD najbardziej przysłużyli się jednak 1 stycznia 2004 r., wprowadzając w życie nowe prawo o zagospodarowaniu przestrzennym. Przed jego przyjęciem ostrzegała posłów Krajowa Izba Urbanistów, pisząc w uchwale z 2003 r., że "stwarza ono niebezpieczeństwo chaosu przestrzennego i korupcji". Nowe prawo unieważniło bowiem wszystkie istniejące do tej pory plany zagospodarowania przestrzennego, a od tamtego czasu samorządom udało się opracować nowe plany jedynie dla 14 proc. powierzchni kraju. Jest to o tyle istotne, że jeżeli działka budowlana nie jest objęta planem zagospodarowania, to o tym, co można na niej zbudować, decyduje urzędnik. Wraz ze zwiększeniem władzy biurokratów decydujących o tym, co i gdzie można budować, zadziwiająco szybko zaczęły rosnąć ich prywatne majątki. Na przykład najbogatszym urzędnikiem w stolicy jest główny architekt Warszawy Michał Borowski. Szacowanej na 11 mln zł fortuny dorobił się, handlując nieruchomościami z deweloperami, którym jednocześnie wydawał pozwolenia na budowę. Większość firm deweloperskich nie może sobie jednak pozwolić na ryzyko kupowania ziemi, której przeznaczenie nie jest z góry określone.
W krótkim czasie ceny nielicznych działek objętych planami zagospodarowania przestrzennego zostały wywindowane do absurdalnie wysokich poziomów. Przyjmuje się, że cena działki powinna stanowić do 10 proc. kosztów wybudowania osiedla. Dziś ten wskaźnik sięga u nas 15 proc. Do tego wszystkiego dochodzą jeszcze niemałe koszty transakcji kupna nieruchomości.

Oblężenie metropolii
Na spadek popytu nie mamy co liczyć. Większość polskich "dzieci tysiąclecia", jak na Zachodzie określa się obecne młode pokolenie, które kupuje dziś mieszkania, to osoby przenoszące się z mniejszych miejscowości do dużych aglomeracji. Dlatego mieszkaniowy boom w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie lub Trójmieście będzie trwał jeszcze długo. W polskiej stolicy mieszka około 4 proc. ludności kraju, podczas gdy w Europie Zachodniej ten wskaźnik wynosi przeciętnie 15-17 proc. To pokazuje potencjał wzrostu rynku nieruchomości w największych polskich miastach.
Polacy chcą też po prostu lepiej mieszkać. Jak wynika z badań ASM Centrum Badań i Analiz Rynku, warunki mieszkaniowe są u nas najgorsze w Europie. Przeciętna powierzchnia mieszkania w Polsce wynosi 69 m - o 6 m mniej niż w unii. Ponad 7,5 mln mieszkań wymaga znaczących napraw, 1,25 mln nadaje się tylko do generalnego remontu, a prawie milion należałoby wyburzyć do 2020 r. Przeprowadzkę planuje choćby duża część z czterech milionów osób mieszkających w blokowiskach z tzw. wielkiej płyty.
W toku wielkiej migracji w polskich miastach dokonuje się naturalny podział na dzielnice "gorsze" i "lepsze", tworzą się enklawy zamożności i bezpieczeństwa, a postpeerelowskie blokowiska zamieniają się w slumsy. Z czasem ten proces będzie się nasilał, bo niemal równie ważne jak cena nieruchomości stają się jej lokalizacja, infrastruktura w okolicy, sąsiedzi, spokój i bezpieczeństwo. Dlatego największym problemem dla Polaków nie są dziś wysokie ceny mieszkań w ogóle (nowe mieszkanie w Ząbkach, osiem kilometrów od centrum stolicy, można kupić już za 3 tys. zł za m), lecz wysokie ceny mieszkań w dobrych lokalizacjach, zwłaszcza z możliwością szybkiego dojazdu do pracy.
Wystarczyłoby, żeby samorządy zadbały o dobrą komunikację, a resztą zajęłyby się prywatne firmy. Gdy w 1995 r. uruchamiano linię metra w Warszawie, wokół jej ostatniej stacji Kabaty (12 km od centrum miasta) rozciągały się pola, na których okoliczni rolnicy sadzili kapustę. Deweloperzy uznali, że warszawiacy zechcą kupować mieszkania w malowniczym, odległym od centrum miejscu, z którego metrem w ciągu 20 minut można dotrzeć do Śródmieścia. W niespełna dziesięć lat na Kabatach wyrosło małe miasteczko z 25 tys. mieszkańców. Powstały prywatne szkoły, przedszkola, baseny, przychodnie, kliniki weterynaryjne, czynny całą dobę supermarket. Gdyby lokalne władze sprawniej rozwijały infrastrukturę, deweloperzy zyskaliby dziesiątki nowych atrakcyjnych działek na obrzeżach aglomeracji, co obniżyłoby ceny mieszkań.


Brytyjczycy nad Wisłą
Ceny nieruchomości w Polsce dodatkowo windują inwestorzy z zagranicy, przede wszystkim Anglicy, Irlandczycy, a ostatnio - Hiszpanie. - Dla nich zakup mieszkań w naszym kraju jest jak kupno akcji na giełdzie, tyle że zysk jest właściwie pewny, a ryzyko znikome. Wynajmują kupione mieszkania, by z czynszu spłacić pożyczkę, a po mniej więcej dziesięciu latach sprzedadzą je z ogromnym przebiciem - mówi Maciej Dymkowski, dyrektor ds. rozwoju redNet, pośrednika w obrocie nieruchomościami i właściciela portalu Tabelaofert.pl. W 2005 r. w polskich bankach kredyty hipoteczne zaciągnęło około 2,5 tys. cudzoziemców. Tylko redNet pośredniczył w sprzedaży Brytyjczykom 300 mieszkań w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, a obecnie prowadzi dla nich transakcje zakupu prawie 1,5 tys. mieszkań. Deweloperzy są czasem skłonni nawet zrywać umowy z krajowymi klientami i płacić im kary umowne, gdyż cudzoziemcy płacą więcej i kupują apartamenty "w hurcie".
Zagraniczni inwestorzy, zwykle duże agencje nieruchomości lub fundusze inwestycyjne lokujące pieniądze nawet kilkudziesięciu tysięcy osób (gwiazd piłki nożnej, artystów, przedsiębiorców, zamożnych emerytów), już wcześniej rozkręcili rynki m.in. w Pradze i Budapeszcie. Boom w węgierskiej stolicy przygasł pod koniec lat 90. (dziś średnia cena metra kwadratowego sięga tam 4800 zł), zaś czeska stolica wciąż jest na topie (z cenami w granicach 3,5-8,5 tys. zł za metr kwadratowy). Cudzoziemcy skupili się teraz na polskich metropoliach, stolicach państw nadbałtyckich, kurortach na bułgarskim wybrzeżu Morza Czarnego. - Polska to najgorętszy z europejskich rynków. Razem z Czechami oferuje fantastyczne połączenie dużych zysków i niskiego ryzyka - stwierdza w licznych raportach o polskim rynku nieruchomości Richard Davies, dyrektor inwestycyjny Property Secrets w Londynie.

Taniej już było
"Kocham nieruchomości. To inwestycja namacalna, solidna, piękna. Nieruchomości są zawsze dobre" - stwierdził w 2002 r. miliarder Donald Trump, "król nieruchomości" na Manhattanie. Gdy sprzedał ostatnio kilka budynków, media zaraz odtrąbiły pęknięcie wielkiej "bańki" na rynku nieruchomości. Z ową "bańką" Stany Zjednoczone żyły od kilku lat. Po tym, jak bank centralny w 2000 r. zaczął obniżać stopy procentowe i koszt kredytów hipotecznych stał się najniższy od pół wieku, Amerykanie rzucili się do zakupów, a ogromny popyt natychmiast podbił ceny: w Kalifornii i na Florydzie ceny domów i apartamentów zwiększyły się o 55--100 proc. w ciągu pięciu lat. Gdy stopy procentowe zaczęły znów się podnosić, tempo wzrostu cen osłabło, a część z nich spada. Podobnie dzieje się w Wielkiej Brytanii, Irlandii i Hiszpanii.
W Polsce prawdopodobieństwo powtórki sytuacji sprzed pięciu lat, gdy po dekadzie wzrostu ceny nieruchomości znacznie spadły, jest małe. Anglicy, Irlandczycy i Hiszpanie liczą, że skoro Polska jest w unii, powtórzy się u nas dobrze im znany scenariusz: w ostatnich ośmiu latach przeciętna wartość nieruchomości w ich krajach wzrosła o 145 proc. i więcej. W Hiszpanii ceny nieruchomości wzrosły tak znacznie, że poważnym problemem społecznym stali się młodzi ludzie, których nie stać na wyprowadzenie się od rodziców. - Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości trwają zwykle 20-25 lat - mówi Magdalena Cicherska, prezes agencji nieruchomości Prestige.pl. Jej zdaniem, pierwszy taki cykl rozpoczął się w Polsce w 1989 r. i mimo krótkiej obniżki cen w 2001 r. trwa do dziś. - Ceny będą rosły jeszcze co najmniej siedem lat, średnio o mniej więcej 10 proc. rocznie - mówi Cicherska.
Nie ma powodów, które mogłyby na dłuższą metę ograniczyć popyt. Dziś panicznym niemal zakupom sprzyja wizja wzrostu od 2008 r. VAT na mieszkania z 7 proc. do 22 proc., zapowiedź wprowadzenia 19-procentowego podatku od zysku ze sprzedaży mieszkania (bez możliwości zwolnienia z niego) i ograniczeń w zaciąganiu pożyczek w obcych walutach, które banki wprowadzą 1 lipca. Dzięki wynegocjowanej z Brukselą bardzo szerokiej definicji "budownictwa społecznego" niemal wszystkie budowane w Polsce mieszkania zmieszczą się jednak w tej kategorii, objętej niższą stawką VAT. Nie grozi nam więc radykalna, jednorazowa podwyżka cen, która mogłaby skłonić wiele osób do porzucenia planów zakupu mieszkania. Stopy procentowe znacznie spadły, co wraz z rosnącą konkurencją wśród banków sprawia, że nawet zwiększenie wymagań wobec pożyczkobiorców raczej nie odbije się znacząco na dostępności kredytów hipotecznych. Poza tym obecne ceny polskich nieruchomości są przeciętnie dziesięciokrotnie niższe od tych w unii i będą równały do unijnego poziomu. Dlatego nawet jeśli część oddawanych obecnie nowych lokali jest przewartościowana, nasza "bańka" jeszcze długo będzie się nadymać.




Fot Z. Furman