Pierwszy w Polsce ranking najlepszych dzielnic: 1. Kabaty, 2. Stary Mokotów, 3. Stary Żoliborz, 4. Sopot Dolny, 5. Sopot Górny
Aby zamieszkać w dobrej dzielnicy Paryża, nie wystarczy kupić albo wynająć tam mieszkania. Trzeba jeszcze uzyskać zgodę wszystkich mieszkańców kamienicy. I nic w tym dziwnego - miejsce zamieszkania to obok władzy, majątku i znajomości jeden z najważniejszych wyznaczników społecznego statusu. Już Hezjod pisał VIII wieku p.n.e., że "zły sąsiad jest tak samo wielkim przekleństwem jak dobry błogosławieństwem". Dlatego w wielkich miastach na całym świecie panuje nieustanny ruch - ludzie ambitni i zaradni przenoszą się do lepszych dzielnic, nieudacznicy zasiedlają jeśli nie getta nędzy, to miejsca, gdzie panuje stagnacja i dominuje bylejakość.Po 1945 r. ówczesna inżynieria społeczna doprowadziła do przymusowej urawniłowki: w dobrych dzielnicach wymieszano mieszkańców - od lumpenproletariuszy po profesorów uniwersytetu - by zniszczyć "reakcyjną" tkankę społeczną. W efekcie praktycznie zniknęły dobre dzielnice. Dziś w Polsce działają mechanizmy naturalnej rynkowej selekcji: w wielu dzielnicach większość stanowią mieszkańcy o podobnym statusie, dochodach, poziomie wykształcenia. Dlatego tygodnik "Wprost" mógł już stworzyć pierwszy w Polsce ranking najlepszych dzielnic. Wzięliśmy pod uwagę dzielnice pięciu miast, w których istnieje rozwinięty rynek obrotu nieruchomości: Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia i Poznania. - Aż połowa wszystkich transakcji na rynku mieszkań i nieruchomości oferowanych przez deweloperów i spółdzielnie odbywa się w tych pięciu ośrodkach - mówi Jarosław Lipiński, specjalista rynku nieruchomości, współtwórca rankingu.
Kabaty dla yuppies
Nie jest niespodzianką, że pierwsze miejsce w rankingu zajęła dzielnica w Warszawie. Niespodzianką jest jednak to, że tą dzielnicą okazały się Kabaty: stosunkowo nowe, nie mogące się poszczycić ani tradycjami, ani architekturą Starego Mokotowa, Starego Żoliborza czy Sopotu, które uplasowały się tuż za nimi. Jednak to niezakotwiczenie w tradycji okazuje się największą zaletą Kabat, przynajmniej pod względem formowania tkanki społecznej. Ta dzielnica ukształtowała się w pełni w warunkach wolnego rynku, więc praktycznie nie ma tu mieszkańców, którzy nie wybraliby sobie życia w tym miejscu. - Kabaty stały się ulubionym miejscem dla polskich yuppies, idealnie dostosowały się do ich potrzeb: jest tam wszystko, czego potrzeba im do życia, a dodatkowo spokój, który pozwala odetchnąć po kilkunastogodzinnej harówce. Stąd się bierze zawrotnie szybka kariera tego osiedla, które stało się centrum nowej, najczęściej młodej klasy średniej - mówi prof. Grzegorz Węcławowicz, autor książki "Geografia społeczna miast".
Pozycja Kabat o tyle zaskakuje, że ta dzielnica jest pozbawiona efektownych budowli, takich jak pałac Jana III Sobieskiego w warszawskim Wilanowie (ta dzielnica zajęła 6. miejsce w rankingu) czy katedra w gdańskiej Oliwie (8. miejsce). Kabaty nie stwarzają także poczucia elitarności, co cechuje na przykład Stary Żoliborz (3. miejsce), Biskupin i Sępolno we Wrocławiu (16. miejsce), Saską Kępę w Warszawie (17. miejsce) bądź krakowski Zwierzyniec (19. miejsce). Brakuje im wreszcie atrakcyjności historycznych centrów miast, którą mają starówki Poznania (11. miejsce), Wrocławia (14. miejsce) czy Krakowa (15. miejsce).
Największym atutem Kabat są ich mieszkańcy - to właśnie oni wynieśli tę dzielnicę na czoło rankingu. Tu mieszkają osoby o najwyższych w kraju dochodach per capita. Według szacunków instytutu GfK Polonia, siła nabywcza przeciętnego mieszkańca tego osiedla to 6467 euro, podczas gdy typowy Polak dysponuje rocznym bud-żetem w wysokości 3592 euro. Kabaty są także niezwykle homogeniczne - nie ma tu olśniewającego bogactwa, ale też nie ma biedy. Ten brak skrajności sprawia, że Kabaty są dzielnicą bezpieczną, wolną od napięć tak typowych obecnie dla centrów polskich miast. Jeśli do tego dołożyć dobrą komunikację (metro) oraz dużo zieleni (sąsiedztwo Lasu Kabackiego), to powstaje portret dzielnicy wygodnej do życia. Oczywiście na miarę obecnych aspiracji i możliwości Polaków - co potwierdził także sondaż przeprowadzony przez firmę Homo Homini, z którego wynika, że aż 39 proc. warszawiaków uważa Kabaty za najbardziej prestiżową dzielnicę miasta.
Niebezpieczne starówki
- Elitarne dzielnice można podzielić na takie, których prestiż buduje głównie tradycja i historia, oraz takie, które swoją pozycję zdobywają dzięki użyteczności - mówi prof. Grzegorz Węcławowicz. Kabaty to przykład dzielnicy użytecznej. Mogą one wręcz służyć jako model dla planistów, którzy chcą szybko stworzyć cieszącą się dobrą opinią dzielnicę. Potrzebne są do tego trzy elementy: szybko rozwijająca się metropolia z dużym popytem na nowe mieszkania, wolna przestrzeń na peryferiach (najlepiej w pobliżu lasu lub parku) oraz wygodne połączenie ze śródmieściem. Jeśli spełni się te warunki, deweloperzy powinni ruszać z budową domów, bo klienci zaczną się ustawiać w kolejkach. W Warszawie takie warunki poza Kabatami spełnia Nowe Bemowo (7. miejsce w rankingu) - kompleks niedawno zbudowanych osiedli mieszkaniowych obok parku wokół Fortu Bema. Osiedla powstają wokół planowanej pierwszej stacji drugiej linii metra (jej budowa ma się zacząć za dwa lata).
Główną wadą starych dzielnic są problemy bezpieczeństwa mieszkańców. Najwięcej straciły na tym krakowskie Stare Miasto i Kazimierz. Panująca od kilku lat moda na Kraków sprawiła, że bardzo podrożały w tym rejonie nieruchomości (w pobliżu Rynku Głównego właśnie powstaje najdroższy w Polsce apartamentowiec - cena metra kwadratowego to 18 tys. zł), dzięki czemu obie dzielnice miały szanse znaleźć się w pierwszej piątce rankingu "Wprost". Ze statystyk policyjnych wynika jednak, że akurat te dzielnice należą do najniebezpieczniejszych w naszym zestawieniu.
Połączeniem tradycji i użyteczności są wrocławskie Krzyki (20. miejsce w rankingu). Ta przedwojenna dzielnica przeżywa obecnie renesans - aż 80 proc. wrocławian, którzy planują kupno nowego mieszkania, chciałoby zamieszkać właśnie tam. O takiej renomie decyduje świetny układ komunikacyjny pozwalający na szybki dojazd do centrum miasta oraz bliskość wielu centrów handlowych. Ale także opinia miejsca bezpiecznego i przyjaznego mieszkańcom - tę dzielnicę ominęła powódź, która zniszczyła Wrocław w 1997 r.
Przedmieścia dla elit
Gdy Bill Clinton otworzył w 2001 r. swoje biuro w nowojorskim Harlemie, tradycyjnie zamieszkiwanym przez Afroamerykanów, natychmiast zaprotestowali okoliczni mieszkańcy. W ten sposób wyrażali niezadowolenie, bowiem czynsze błyskawicznie wzrosły o 100 proc. Harlem, mimo że jest częścią prestiżowego Manhattanu, niewiele ma wspólnego z 5th Avenue. Jest po prostu dzielnicą biedaków - typową dla amerykańskich metropolii. I to mimo że jest dzielnicą śródmiejską. Wcześniej śródmieścia były najbardziej reprezentacyjne - jako siedziby władz i miejsca zamieszkiwane przez patrycjat. Im dalej od śródmieścia, tym zabudowa była mniej uporządkowana. Rozwój przemysłu i wywołana nim szybka urbanizacja sprawiły, że do miast napłynęły masy robotników, którzy zaczęli się osiedlać jak najbliżej centrów. Ich obecność obniżyła jakość życia i sprawiła, że elity zaczęły szukać miejsc do mieszkania na peryferiach miast. Zrezygnowały z coraz bardziej iluzorycznego prestiżu śródmieść na rzecz spokoju i przestrzeni, jakie dawały przedmieścia. Dzięki temu rozkwitły takie dzielnice, jak londyńskie Chelsea, paryski Montparnasse, Mokotów i Żoliborz w Warszawie czy Sopot (to miasto w latach 1919-1939 było dzielnicą Gdańska).
Mieszkańcy nowych, elitarnych osiedli nie pozwalali na napływ niepożądanych lokatorów. Mieli świadomość, że wpuszczenie choć jednej rodziny nie pasującej do reszty wywoła efekt domina. Amerykańscy urbaniści zauważyli, że w takich sytuacjach granicą tolerancji jest 30 proc. mieszkańców - jeśli liczba "ciał obcych" dzielnicy przekroczy ten odsetek, elity wcześniej ją zamieszkujące wyprowadzają się do innej części miasta. W ten sposób m.in. zmieniła się londyńska dzielnica Ealing, która przez połowę XIX oraz większość XX wieku była prestiżową sypialnią brytyjskiej burżuazji, a od pewnego czasu stała się ulubionym osiedlem ambitnych przedstawicieli mniejszości etnicznych: Hindusów i Polaków.
Nowe centra
Suburbanizacja, czyli ucieczka z centrów miast, to zjawisko trwające nieprzerwanie przez cały XX wiek. Tyle że po 1945 r. w Polsce nie próbowano hamować tego trendu, co doprowadziło do nadmiernej degradacji śródmieść. Rewitalizacja centralnych obszarów miasta częściowo udała się w wypadku warszawskiego Powiśla oraz krakowskiego Kazimierza, do którego przeniosło się nocne życie Krakowa. Nie widać jednak u nas takich działań, jakie uratowały centrum Manchesteru czy pomogły połączyć w całość i ożywić centrum podzielonego do 1989 r. Berlina.
W krajach zachodnich w sposób planowy tworzono nowe centra miast. W Paryżu zbudowano od podstaw dzielnicę La Défense, w Londynie przekształcono opuszczony portDocklands w nowoczesne centrum finansowo-biurowe. - Według założenia, to właśnie w tych miejscach mają się krzyżować najważniejsze funkcje metropolitarne Paryża i Londynu. A przy okazji ożywa cała okolica; zaczynają tam do pracy przyjeżdżać ludzie, a część decyduje się w pobliżu osiedlić - tłumaczy prof. Stanisław Liszewski, szef Katedry Geografii Miast i Turyzmu Uniwersytetu Łódzkiego.
Mokotów jak Montparnasse
Dzisiejszym mieszkańcom Żoliborza czy Mokotowa, którym nie podobają się Kabaty i Nowe Bemowo, warto uświadomić, że rozkwit tych nowych dzielnic nawiązuje do zjawiska przenoszenia się elit poza śródmieście, które kształtowało hierarchię dzielnic w Polsce przed II wojną światową. W ten właśnie sposób szybki rozwój przeżyły ówczesne peryferyjne dzielnice, m.in. Stary Żoliborz. Zbudowano go zgodnie z koncepcją miasta-ogrodu, opracowaną przez angielskiego urbanistę Ebenezera Howarda. Żoliborz w dużej mierze zachował swój charakter, przez co do dziś roztacza aurę elitarnego konserwatyzmu, podobnie jak Chelsea, które cieszy się opinią najbardziej nobliwej dzielnicy Londynu.
Warszawski Mokotów przypomina paryski Montparnasse, który w latach 70. XX wieku pogrążył się w kryzysie, zaś ostatnio przywrócono mu świetność. Mokotów rozkwitł w II RP: budowano tam gmachy wyższych uczelni (SGH, SGGW), urzędów, instytutów naukowych. Pomiędzy wkomponowane w bujną zieleń reprezentacyjne kamienice i wille Mokotowa w czasach PRL "wrzucono" osiedla z wielkiej płyty. Dziś Mokotów znów odżywa - ponad połowa polskich apartamentowców najwyższej klasy znajduje się właśnie tam.
Na wrocławskim Biskupinie po wojnie osiedlali się profesorowie miejscowych uczelni: uniwersytetu, politechniki i akademii medycznej. Ta dzielnica przypomina Barrio de Chamart'n - inteligenckie osiedle Madrytu zamieszkane przez naukowców i intelektualistów. Krakowski Kazimierz zyskał blask nie tylko dzięki odnowionym kamienicom, ale także dzięki ożywionemu życiu kulturalnemu, zwłaszcza Festiwalowi Kultury Żydowskiej. Niepowtarzalny klimat upodabnia tę dzielnicę do londyńskiego Notting Hill, które szerzej zaistniało dzięki festiwalowi kultury karaibskiej.
Współpraca: Justyna Będkowska
RANKING DZIELNIC
NAJDROŻSZE DZIELNICE Średnia cena za metr kwadratowy
 Mateusz Damięcki, aktorNa Kabaty wprowadziłem się w 1997 r. Miejsce okazało się na tyle fajne do życia, że gdy zmieniałem dwa lata temu mieszkanie, nawet nie pomyślałem, aby przeprowadzić się do innej dzielnicy. Kabaty to "koniec świata" i to jest właśnie ich największa zaleta: można tu spokojnie odpocząć od zgiełku, zapomnieć o wielkim mieście. Na miejscu jest wszystko, czego potrzeba do codziennego życia: supermarket, sklepiki spożywcze, bazarek ze świeżymi owocami i warzywami. Ważne jest także to, że po sąsiedzku mieszka wielu znajomych. Nie musieliśmy się nawet umawiać, każdy samodzielnie podjął decyzję o przeprowadzce. Moim sąsiadem przez pewien czas był Piotr Gąsowski.  Olgierd Budrewicz dziennikarz, podróżnik"Pierwszą cechą żoliborzanina jest rozwinięta świadomość zamieszkania. Żoliborzanin nie mieszka w Warszawie, on mieszka na Żoliborzu" - pisał Kazimierz Brandys, a ja w pełni się pod tym podpisuję. Wprawdzie urodziłem się przy ul. Wilczej, ale właściwie całe swoje życie spędziłem na Żoliborzu. Odkąd pamiętam, nad tą dzielnicą unosił się dyskretny urok snobizmu. W międzywojniu mieszkali tu generałowie, ministrowie, ówcześni dygnitarze. Wojna na szczęście oszczędziła moją dzielnicę. Podczas gdy Warszawa była zniszczona w 85 proc., to Żoliborz w 15 proc. Dzięki temu udało się zachować jego charakter nawet w czasach komunizmu. To dzielnica bardzo konserwatywna, prawie nic się tu nie zmienia. Ale ja nie oczekuję zmian - kocham Żoliborz za ten konserwatyzm i wszechobecną zieleń.  Julia Pitera posłanka PONa Starym Mokotowie mieszkam od 20 lat. Na Mokotowie można znaleźć nietuzinkowe miejsca. Ostatnio w okolicy powstaje coraz więcej kawiarni w paryskim stylu. Niedaleko mnie, na Różanej, jest kawiarenka zrobiona przez artystów w starym sklepie spożywczym. Gdy wyjeżdżam, mąż chodzi tam posiedzieć, poczytać gazetę, wypić kawę. Mógł-by robić to w domu, ale przyciąga go atmosfera tego miejsca. Juliusz Machulski, reżyser O Sopocie Dolnym mogę się wypowiadać w samych superlatywach. Mieszka się tu fantastycznie. Od dawna planowaliśmy z żoną przeprowadzkę nad morze i trafiliśmy idealnie. Ludzie są tu zupełnie inni niż ci, z którymi mam do czynienia w Warszawie: nie są tak zabiegani, sprawiają wrażenie dużo milszych i inteligentniejszych. Tu w okolicy wszyscy się znamy, wiemy, jak ma na imię pan sprzedający warzywa. Trochę jak przed wojną. Zaletą są także niewielkie odległości. Wszystko jest na tyle blisko, że można się obyć bez samochodu. Jeśli można w ogóle mówić o czymś takim jak emerytura w moim środowisku, to chciałbym ją w całości spędzić właśnie w Sopocie. Grzegorz Turnau, muzyk Wprawdzie Kraków cały czas się rozrasta, ale dla mnie jego granice kończą się na Podgórzu - dalej miasto nie ma klimatu. W 1987 r. przeprowadziłem się do mieszkania na Brackiej i nawet teraz, gdy mam dom pod Krakowem, chętnie się w nim zatrzymuję. Stare Miasto przede wszystkim urzeka architekturą. Zachwyca ona urodą, ale jest jednocześnie bardzo przyjazna ludziom, ułatwia kontakty. W dodatku wszędzie jest blisko, nie trzeba jeździć samochodem. Martwią mnie tylko zmiany, jakie ostatnio zaszły w okolicach Rynku - te rodzące się jak grzyby po deszczu tandetne dyskoteki w starych kamienicach. Bije z nich agresja, psują atmosferę miejsca. Kraków stał się po trosze miastem o dwóch twarzach: Dr Jekylla w ciągu dnia i Mr. Hyde'a po zmierzchu. |
Fot: Z. Furman
Więcej możesz przeczytać w 32/2006 wydaniu tygodnika Wprost .
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.
